Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, la rentabilité s’avère le maître mot. En effet, outre le fait de vous constituer un patrimoine, le motif premier d’un placement dans la pierre s’avère les revenus complémentaires. De plus, la rentabilité constitue un indicateur central et essentiel à cette fin. Toutefois, il n’existe pas de réelle rentabilité optimale. Cela, puisque le taux idéal dépend majoritairement de l’objectif de l’investisseur. Par ailleurs, il est possible de s’accorder sur un ensemble de bonnes pratiques, ainsi que des règles de base relative au niveau de la rentabilité locative.
Plan de l'article
Une rentabilité qui permet d’atteindre les objectifs de l’investisseur
Bien que la rentabilité locative constitue un indicateur essentiel dans le cadre d’un investissement, vous ne devez pas être influencé par ce chiffre au détriment de la qualité du projet. En principe, le taux idéal est celui qui vous offre la possibilité d’atteindre vos objectifs d’investisseurs tout en minimisant les risques.
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Dans cette optique, effectuer un placement dans un bien immobilier avec une rentabilité de 6 % qui est occupé toute l’année constitue un meilleur investissement qu’un logement avec un taux de 12 % qui intéresse peu de locataires. D’ailleurs, si vous êtes à la recherche d’un programme immobilier, vous pouvez consulter Dividom.com.
Les types de rendement locatif
En soi, le rendement locatif n’est que l’un des divers indicateurs qui permettent d’estimer la performance de votre placement immobilier. Généralement exprimé sous forme de pourcentage, il permet d’avoir un aperçu de la performance annuelle de votre investissement.
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À titre d’information, le rendement locatif brut s’obtient en divisant les loyers que vous percevez annuellement par le prix à l’achat du bien et des travaux éventuels. De cette façon, vous pourrez évaluer le potentiel de chaque bien avant de passer à l’acquisition définitive.
En ce qui concerne le rendement locatif net, il est obtenu en divisant les loyers annuels, soustrait des charges et des dépenses, par le prix d’achat du logement. Vient ensuite s’ajouter à l’opération le coût des travaux, des meubles, ainsi que les frais annexes.
Pour ce qui est du rendement net d’impôts ou net-net, il permet de donner la rentabilité de votre placement en tenant compte de la défiscalisation. De ce fait, la rentabilité locative dépendra majoritairement de votre situation. En réalité, le régime fiscal choisi permettra de profiter d’avantages différents, ce qui aurait un impact sur vos revenus annuels.
Dans la majorité des cas, il est nécessaire d’atteindre un rendement locatif brut de 8 ou de 10 % pour viser l’autofinancement de votre logement. Vous pourrez ainsi couvrir l’ensemble des dépenses et créer un cashflow positif. Par ailleurs, il ne s’agit aucunement d’un chiffre automatique. En effet, c’est un indicateur qui sera utile lors du choix du bien immobilier, mais qui ne définira pas l’ensemble de l’investissement. Aussi, pour avoir une idée plus précise du potentiel du bien immobilier et de son cashflow, le rendement net ou net-net s’avère le meilleur indicateur.
Le rendement en fonction des objectifs de l’investisseur
En général tous les investisseurs immobiliers ne cherchent pas l’autofinancement, ou du moins leur profil d’emprunteur ne leur permet pas d’y prétendre. Dans le cadre d’un investissement dans la pierre, le contribuable est généralement ouvert à un effort d’épargne mensuel, cela, en contrepartie d’une future plus-value à la revente. Vous serez ainsi obligé de tenir compte de la rentabilité sur le long terme et pas seulement des flux entrants et sortants annuellement. Vous devez également noter que le montant de votre apport, des modalités de financement, ainsi que votre situation fiscale et matrimoniale auront une répercussion sur le rendement net de votre projet, et cela, quel que soit le rendement brut affiché.
Dans le même esprit, la localisation du bien locatif occupe une place particulièrement importante pour assurer la réussite et la performance de votre investissement. Par exemple, si vous investissez dans un logement dans un petit village de 400 habitants, vous pourrez avoir, en théorie, une rentabilité brute à 2 chiffres. Par ailleurs, en pratique, il n’y aura personne pour habiter les lieux. De plus, le passage au rendement net risque de fortement vous décourager.
Par contre, si vous investissez dans une métropole ou une ville relativement dynamique, il sera nécessaire de faire un effort financier conséquent tous les mois. Toutefois, vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires durant toute l’année.