L’investissement dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représente une option attrayante pour les particuliers cherchant à diversifier leurs revenus et à jouir des avantages de la propriété immobilière sans les contraintes traditionnelles. Cependant, pour les investisseurs soucieux de minimiser leur charge fiscale et d’optimiser leur rendement, le démembrement de SCPI s’avère être une stratégie astucieuse.
Plan de l'article
Le démembrement de SCPI : qu’est-ce que c’est ?
La stratégie du démembrement en SCPI est une technique juridique qui consiste à séparer la propriété d’un bien immobilier détenu par une SCPI en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Pour rendre les choses plus claires, cette séparation divise les droits et les revenus générés par les parts de SCPI entre ces deux personnes. Chacune d’entre elles a des droits et des obligations spécifiques.
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L’usufruit
L’usufruitier, c’est celui qui détient le droit d’habiter ou de louer le bien immobilier, ainsi que le droit de percevoir les revenus qu’il génère. En d’autres termes, l’usufruitier a la possibilité d’occuper le bien, d’y résider ou de le louer, tout en touchant les loyers et les bénéfices découlant de cet investissement. L’usufruit est accordé pour une certaine durée, qui est souvent établie en fonction de l’âge de l’usufruitier.
La nue-propriété
Le nu-propriétaire, quant à lui, est celui qui possède la pleine propriété du bien, mais sans pouvoir l’habiter ni percevoir les revenus pendant la durée de l’usufruit. En d’autres termes, le nu-propriétaire détient les droits sur le bien lui-même, mais ces droits sont « nus » car il ne peut pas en disposer directement jusqu’à la fin de l’usufruit.
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Les avantages pour l’usufruitier et le nu-propriétaire
Le démembrement de SCPI présente des avantages fiscaux pour les deux parties impliquées ! Même s’il existe des inconvénients, les avantages sont tout de même très intéressants.
Pour l’usufruitier
Tout d’abord, l’usufruitier bénéficie des revenus générés par les parts de SCPI pendant la période d’usufruit. En fait, ces revenus lui sont directement attribués et ne passent pas par le nu-propriétaire.
Le véritable avantage, c’est le fait que l’usufruitier est imposé uniquement sur les revenus perçus pendant cette période temporaire. Selon la situation de l’usufruitier, cela veut dire qu’il aura potentiellement une charge fiscale moins lourde que dans la situation où il serait entièrement propriétaire du bien !
Puisqu’il peut toucher des revenus en louant la propriété pendant la période d’usufruit, l’usufruitier peut mieux répartir ses revenus imposables sur une période donnée. De cette manière, il peut limiter le risque de passer dans une tranche d’imposition supérieure et de réduire le montant global de son impôt sur le revenu.
Le démembrement de SCPI peut en fait être utilisé comme une stratégie d’anticipation de la retraite. Grâce aux revenus de la période d’usufruit, l’usufruitier peut mieux préparer sa retraite en garantissant une meilleure sécurité financière pour ses vieux jours.
Pour le nu-propriétaire
Quand il achète les parts de SCPI en démembrement, le nu-propriétaire acquiert uniquement la nue-propriété du bien. À cause de ça, le prix d’achat est significativement réduit par rapport à la pleine propriété. Comme il paie moins cher, il peut se focaliser sur la réalisation d’un investissement immobilier à un coût initial plus avantageux, par exemple.
Comme le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu généré par les parts de SCPI comme les loyers et les bénéfices pendant la période d’usufruit, il n’a pas à payer d’impôts supplémentaires sur ces revenus qu’il ne touche pas. C’est un réel avantage en termes d’optimisation fiscale.
Quand la période d’usufruit temporaire est terminée, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, sans avoir eu à supporter les contraintes de gestion ni la charge fiscale liée aux revenus du bien pendant la durée du démembrement. Au final, il peut bénéficier de la valeur du bien sur le long terme, tout en étant son plein propriétaire.