Qu’est-ce que la rentabilité d’un bien immobilier en location ?

La rentabilité d’un bien immobilier locatif, se présente comme la somme que peut générer ce bien après déduction de toutes les charges. C’est donc le bénéfice généré par tout investissement immobilier que vous faites. Que représente donc la rentabilité d’un bien locatif ? Comment se calcule-t-elle ? Voici le point.

À quoi sert la rentabilité d’un bien immobilier en location ?

Avant de procéder à tout investissement immobilier, la première chose à évaluer est la rentabilité locative. Elle vous permet de savoir si le placement que vous voulez réaliser est le plus avantageux pour votre argent.

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Lors d’un investissement ou d’un projet de défiscalisation immobilière, on calcule la rentabilité annuelle du placement, afin d’évaluer la somme que l’on gagne sur l’année. Si le placement est un bien comme un studio, une maison, un immeuble, un bureau, un commerce, un appartement ou encore un parking, on ne parle plus de rendement. Mais surtout de rentabilité locative.

En somme, les bénéfices de votre investissement sont tirés de la location du bien acquis. C’est pour cela que déterminer la rentabilité locative est importante.

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Comment calculer le rendement brut d’un placement immobilier ?

Le rendement brut d’un placement immobilier (ou rentabilité brute) est le résultat de la division du loyer annuel par le prix du logement, l’ensemble multiplié par 100.

Un exemple illustratif serait l’acquisition d’un appartement au prix d’achat de 120 000 €, qui sera loué à 500 € par mois. On suppose que l’acquisition du bien a impliqué des charges annexes comme :

  • les frais de notaire à 3 000 €,
  • les frais d’agence à 5 000 € et
  • les frais de dossiers bancaires à 2 300 €.
  • La première étape consiste à calculer le loyer annuel hors charges :

Loyer annuel hors charges = 500 × 12 = 600 €

  • Par la suite, il faut déterminer le prix total de l’achat :

Prix Total = 120 000 + 3000 + 5000 + 2300 = 130 300 €

  • Enfin, divisez le premier par le deuxième et multipliez l’ensemble par 100

x 100

Le rendement locatif brut est de 4.6% dans ce cas.

Notez que, selon les experts, un fait intéressant serait d’avoir un plan d’investissement dont le rendement débute à partir de 10 %.

Ce premier rendement brut, assez simple à identifier, vous offre déjà un aperçu direct de la viabilité de votre investissement. Cet indicateur est un premier avis qui vous confirme ou infirme si le jeu en vaut vraiment la chandelle.

Avec ça, vous pourrez aller plus loin dans l’évaluation et déterminer le rendement net.

Comment calculer le rendement net d’un placement immobilier ?

La rentabilité nette demande d’aller plus en profondeur dans l’analyse. C’est ici que les véritables charges sont prises en compte, ce qui aura tendance à réduire les recettes de l’investisseur.

Le rendement locatif net exige de prendre en compte des éléments tels que :

  • Les charges du propriétaire : certaines charges sont destinées au propriétaire. Notamment les charges de copropriété, de travaux liés aux réparations, les frais de recherche de locataire, de gestion de votre bien locatif, etc. Toutes ces charges viennent en diminution de votre recette finale.
  • Les impôts : Il faut calculer le montant exact de l’impôt en fonction de vos revenus, du type du local et du régime fiscal que vous avez défini.
  • Les frais de notaire : le notaire aura une place importante dans vos transactions immobilières. Et ses interventions nécessiteront des frais particuliers. Il faudrait donc les prendre en compte.
  • Les frais divers : ils varient énormément. Ce sont les charges qui n’entrent dans aucune des autres catégories, comme les frais de courtage, frais de dossier de crédit, etc.
  • Loyer annuel : ce sont les loyers qui s’étalent sur l’année entière, incluant également les périodes de vacances, où il n’y a pas de locataires.
  • Taxe foncière : tous les propriétaires immobiliers en France doivent reverser un impôt foncier qui dépend du loyer théorique annuel et du taux fixé par la localité où se trouve le bien.
  • Les intérêts de l’emprunt : cet élément est la cause de longs débats entre experts. Certains pensent que l’emprunt est une partie de l’effet de levier et ne devrait donc pas être pris en compte. D’autres, par contre, considèrent l’emprunt et ses intérêts comme des charges, qu’il faudrait absolument déduire. La plupart des simulateurs d’emprunt calculent la rentabilité sans intérêts. Libre à vous, selon votre vision de l’investissement de voir si vous voulez l’inclure.

La formule pour déterminer la rentabilité nette est donc la suivante :

Comment intégrer les impôts ?

Les impôts constituent la partie la plus flexible dans la détermination de la rentabilité nette. L’investissement locatif est soumis à des impôts divers de l’ordre de prélèvements sociaux, revenus fonciers taxés à l’impôt sur le revenu, etc.

Le bien immobilier peut donc, selon le cas, avoir des impôts assez bas, comme il peut également être adossé d’impôts aux montants plus élevés. Afin d’avoir les montants exacts liés à votre bien immobilier, rapprochez-vous d’une agence immobilière.

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