Quel bail pour un artisan ?

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Bail commercial, bail 3/6/9, droit à la location… Au cours de nos formations « Mise en place d’un café, d’un salon de thé ou d’un magasin thématique », nos stagiaires sont toujours très intéressés par la partie qui concerne la recherche des locaux et, en particulier, les spécificités de la location commerciale. Dans cet article, nous allons vous aider à aborder cette étape de votre projet de la meilleure façon possible !

Le choix du local est à juste titre l’une des premières préoccupations des tacheurs de thé. Si l’emplacement est de la plus haute importance, ce n’est pas le seul critère que vous devez considérer lors du choix de vos locaux. Le contexte juridique du local que vous utilisez est tout aussi important ! Les locaux commerciaux dépendent d’un schéma très spécifique, que vous devez nécessairement maîtriser avant de commettre.

Les principaux principes

Commençons par l’introduction du contexte juridique que vous entrez lors de la recherche de vos locaux. Le monde de l’immobilier commercial est très différent de l’univers de l’immobilier résidentiel.

En général, l’achat d’une pièce pour le fonctionnement de votre salon de thé ne signifie pas devenir un « propriétaire » (les commerçants possèdent rarement les murs de leurs locaux). Néanmoins, grâce au statut des baux commerciaux, le locataire a une « propriété commerciale » de ses locaux, ce qui prévoit une limitation du loyer et le droit de prolonger le bail. L’augmentation des loyers est également strictement réglementée.

Le bail commercial est un contrat de location qu’un locateur (appelé bailleur) a envoyé à la vente d’un tiers (ce sera locataire) d’un chantier commercial, industriel ou artisanal et lui donne l’avantage pendant une période déterminée et en contrepartie du paiement du loyer.

Quelles sont les activités qui peuvent être menées ?

Le locataire peut effectuer les activités approuvées dans le bail uniquement sur les lieux : il est appelé la destination du bail. Un changement partiel ou complet d’activité exige le respect d’une procédure spéciale : « disspecialisation », qui justifie également l’annulation du loyer a posteriori. Le célèbre bail « tous les magasins » vous permet d’effectuer n’importe quelle activité dans les lieux loués.

Si le local qui vous intéresse nécessite une branche, puis avant de signer le bail, vous devez négocier avec le propriétaire et de prendre en compte l’augmentation possible du loyer. Parlez à votre notaire ou avocat qui vous conseillera dans ce processus.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

La durée du bail doit être précisée dans le bail. Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans (à l’exception de ce qui est autorisé pour les baux dits à court terme ou dérogatoires : dans ce cas, la location a une durée maximale de 23 mois).

Le locataire et le propriétaire peuvent néanmoins prévoir une durée de plus de 9 ans, mais attention, car dès que le bail dépasse 9 ans, il y aura une impropriation de bail à la fin du bail, ce qui permet au propriétaire de déterminer le loyer qui lui convient, sans le service juridique. s’appliquent à besoin d’indices de réévaluation. Si le locataire ne reconnaît pas, il doit quitter les locaux sans compensation. Il n’y a pas de réparation alors.

Comment se développe le loyer ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le loyer est révisé dans le cadre d’un contrat de location de trois ans (révision juridique de trois ans des baux dits baux en 3/6/9 ans) selon l’indice des coûts de construction publié par l’INSEE.

Le loyer peut être illimité dans les cas suivants :

— si la valeur locative réelle a subi une modification de la valeur de référence supérieure à 10 % (par exemple, conversion d’un quartier après la création d’une zone piétonne)

— si le bail est tacitement renouvelé après 12 ans,

— une fois terminé, dès le début pour une période de plus de 9 ans.

Peut-on renouveler son bail ?

Le droit de prolonger le bail au profit du locataire est l’une des principales caractéristiques du bail commercial. Pour bénéficier de ce droit de renouvellement, le locataire doit avoir exploité son fonds de manière efficace et régulière au cours des trois dernières années précédant la fin du bail. Par conséquent, une renonciation ou une interruption d’activité au cours des trois dernières années peut empêcher le renouvellement.

Le propriétaire peut refuser de prolonger le bail de son locataire. Mais en l’absence d’une raison légitime et sérieuse (par exemple : ne payez pas de loyer, pas l’exploitation du fonds), il devra supporter les conséquences financières, qui sont très graves. On parle d’une allocation d’expulsion forcée. Ces L’indemnisation dépend des conséquences de ce refus d’extension pour le locataire (perte de clients ou non). Dans la plupart des cas, la rémunération est égale à la valeur marchande de l’entreprise.

Attention : La loi sur l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises (loi n° 2014-262 du 18 juin 2014, publiée au Journal officiel du 19 juin 2014) modifie certains éléments relatifs aux contrats commerciaux. Un résumé de cette loi peut être trouvé à l’adresse suivante :

http://www.cma-72.fr/pdf/loi_relative_a_lartisanat.pdf

Les différents « Frais d’entrée »

Parlons maintenant des différentes façons de devenir locataire d’un local. Dans l’immobilier commercial, il existe plusieurs options, dont chacune a ses caractéristiques. Il est important pour vous de savoir ce qui est derrière les différents termes, parce que ces termes peuvent être trouvés dans les petites annonces ou dans les agences. Sachant de quoi il s’agit, vous pouvez être plus efficace et aussi plus crédible !

Le seuil

La porte se compose d’une somme d’argent versée au propriétaire des murs d’une pièce avant d’entrer dans les locaux. C’est une utilisation courante. Cependant, légalement, il est difficile de déterminer ses contours. Le propriétaire peut considérer la porte comme une compensation financière pour la dépréciation de la propriété, puisque le locataire a droit à l’extension et à l’indemnité d’évacuation, qu’il devra payer pour la récupération des locaux. Dans ce cas, le montant demandé restera acheté par le propriétaire à la fin du bail.

Le propriétaire peut également prendre en compte que lors de l’ouverture de la porte, il s’agit d’un Loyer, qui est ensuite intégré en cas de changement de loyer. C’est le cas de l’American Lease, qui intègre la porte dans le loyer et permet un paiement fractionné pendant la durée du bail. Veillez à ne pas vous tromper avec le « droit de louer ».

Le droit au bail

Le droit au bail est une somme d’argent versée par le nouveau locataire à l’ancien locataire au moment de la cession du bail en cas de reprise d’un bail existant. Pour le locataire précédent, il s’agit de l’argent de sa propriété commerciale, en particulier du fait que son loyer juridiquement limité est généralement inférieur aux prix du marché.

Le droit à un bail (ou à un bien immobilier commercial) est un élément important de l’entreprise, c’est pourquoi le propriétaire ne peut interdire au locataire de céder le bail lors de la vente de sa propriété (article L. 145-16 du Code de commerce).

Toutefois, si le bail comporte une clause d’approbation, le vendeur du droit de location (quel que soit le fonds) doit demander au propriétaire l’autorisation de payer le bail, sinon il risque la résiliation.

Si le contrat de location comprend une clause de garantie commune et multiple, alors les anciens et les nouveaux locataires sont communs et plusieurs paient le loyer et les frais pour une période qui doit être précisée dans le contrat.

Le vendeur du fonds, qui émet son contrat de location, doit informer le propriétaire par l’intermédiaire d’un huissier de justice sur les murs ou l’avoir accepté dans un acte notarié. Ensuite, le cession du bail avec le revenu fiscal du lieu des locaux loués. D’autre part, le propriétaire peut refuser seul la cession du bail. Le locataire doit alors vendre son fonds pour céder son bail.

L’ entreprise

Les actifs incorporels comprennent les clients, les marchés actuels, les noms commerciaux et les signes, les droits de location, les brevets, les marques de commerce, les licences, les approbations administratives, le personnel, etc.

Les composants de carrosserie comprennent l’équipement outils, véhicules, meubles et accessoires.

L’ inventaire n’appartient pas à la valeur commerciale.

Affectation des unités

Il s’agit de la vente d’une société dans son ensemble avec tous ses actifs, mais aussi sa dette. L’acheteur achète donc tous les éléments qui composent la transaction, et assume également les diverses obligations de l’ancien propriétaire de la société, y compris les dettes et les contrats.

Lors de l’examen de cette solution, il nécessite une analyse approfondie de la société qui est considérée comme achetée. Accompagner les professionnels est essentiel pour ne pas « faire une mauvaise affaire ».

Il y a beaucoup d’autres façons d’améliorer votre activité professionnelle dans un bâtiment. organiser : par exemple, la location pure, la gestion des baux ou la conversion d’une partie de votre maison en espace commercial. Nous vous avons présenté les plus courants ici. Pour en savoir plus, tout comme nos stagiaires : inscrivez-vous à notre formation « Créer un café, un salon de thé ou une boutique à thème » !

EN SAVOIR PLUS SUR LA FORMATION

Tout d’abord, rappelez-vous : Chez Monpetitbusiness.com, nous considérons qu’il est important pour un entrepreneur de s’entourer lorsqu’il se brise dans une nouvelle entreprise. Par conséquent, si vous avez trouvé un endroit qui vous convient, n’hésitez pas à appeler un notaire, un comptable ou un avocat. Il vous aidera à vérifier tous les points juridiques que vous devez faire attention avant de signer un bail.

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