En France, le marché de l’immobilier connait de plusieurs difficultés depuis la hausse des matières premières consécutives à la guerre en Ukraine.
En plus d’un taux d’usure historiquement, des prix de vente et des taux de crédit sont à la hausse. Dans ce contexte, est-ce le moment idéal pour investir dans l’immobilier neuf ?
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Le marché du neuf : en hausse malgré un contexte peu propice
Bien que l’offre sur le marché immobilier connait une baisse quasi globale, le marché du neuf connait une croissance non négligeable.
En effet, beaucoup d’investisseurs sont séduits par l’immobilier neuf qui renferme des biens économes en énergie. On constate d’ailleurs que l’achat en VEFA en France (Vente en l’état Futur d’Achèvement) s’élève à 68% en ce qui concerne les propriétaires de résidences principales.
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Le marché de l’immobilier permet également d’éviter d’effectuer des travaux de rénovation pendant au moins dix ans. Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.
Comparé à l’ancien, les frais de notaire sur le marché du neuf sont deux à trois moins élevés (de 2 à 3 %, contre 7 à 8% dans l’ancien). En plus des nombreuses garanties existantes, acheter dans le neuf vous permet de personnaliser votre bien.
Les prix dans le neuf du neuf connaissent toutefois une ascension fulgurante un peu partout en France. À titre d’exemple, on note une augmentation des prix de 6341€/m² en moyenne dans les Alpes-Maritimes (source : agence immobiliere nice).
Il s’agit d’une augmentation de 11%, avec en moyenne plus de 80% des logements dont les prix dépassent les 5000€/m². Le marché du neuf dans le Var atteint en moyenne les 5400€/m². Ce qui représente une augmentation d’environ 25%.
Existe-t-il des solutions pour le taux d’usure trop bas ?
Les acquéreurs de maisons dans le neuf sont aujourd’hui confrontés au taux d’usure, qui est le taux maximal des banques. Instauré depuis le 1er juillet, c’est un dispositif qui se limite à 2,57% les taux que les prêteurs sont autorisés à pratiquer, notamment pour des crédits de 20 ans. Pour les investisseurs, il faut comprendre que le taux d’usure prend en compte tous les frais.
Le cumul des commissions des courtiers, les frais de dossiers et de l’assurance conduisent toutefois à un surplus du taux d’usure. Aujourd’hui, plusieurs demandes de crédits immobiliers sont rejetées pour ce motif.
Pour apporter une solution au taux d’usure bas, la Banque de France a décidé d’augmenter le taux d’usure à partir du 1er octobre afin d’accorder une plus grande marge aux banques.
Si vous avez du mal à décrocher un crédit à taux fixe, vous pouvez vous rabattre sur le prêt à taux à variable, encore connu sous le nom de prêt mixte.
Il s’agit d’un type de crédit qui avait disparu sur le marché de l’immobilier. L’avantage, c’est qu’il commence à un niveau plus faible que le taux fixe. En effet, le prêt à taux à variable s’élève en moyenne de nos jours à 1,4-1,5% sur une durée de 20 ans.