Qui doit payer les travaux dans une maison en indivision ?

Article 815-13 du Code civil

Lorsqu’une participation a amélioré l’état d’un bien indivis à ses propres frais, elle doit être prise en considération sur la base de l’équité, compte tenu de la valeur du bien augmentée au moment du partage ou de la cession. Il faut également tenir compte des dépenses nécessaires qu’il a engagées de son argent personnel pour la préservation dudit bien, bien qu’elles ne les aient pas améliorées.

Dans un arrêt du 13 juillet 2016 (Legifrance 15-21985), la Cour de cassation, première chambre civile, a annulé le jugement d’appel au motif que les juges de première instance avaient violé cette dernière disposition.

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Provision pour le coût des matériaux et compensation de l’industrie

Attendu que, pour fixer l’indemnisation due à M. X… par les indivis, sur la base de l’article 815-13 du Code civil, l’arrêt du 5 juin 2014 estime que la gestion d’un immeuble indivis par M. X… a apporté au bien une valeur ajoutée considérable, et que, compte tenu des pièces justificatives produites, une indemnité forfaitaire doit lui être accordée, que l’indemnisation étant due tant en le respect du coût des matériaux achetés et utilisés, ainsi que la rémunération de son industrie ;

Que, en statuant ainsi, alors que l’activité personnelle exercée par un entrepreneur qui a contribué à l’amélioration d’un bien indivis ne saurait être considérée comme une dépense d’amélioration dont le remboursement donnerait lieu à l’application de l’article 815-13 du code civil, la Cour d’appel, par application, violé le texte susmentionné ;

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POUR CES MOTIFS,

PAUSES ET ANNULES, mais seulement dans la mesure où il fixe à la somme de 120 000 euros la compensation due par l’indivision post-communautaire X… /Y… à M. Jean-Pierre X… conformément à l’article 815-13.

Distinction entre plus-value et compensation industrielle

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, tous les travaux effectués par un coêtre ne sont pas automatiquement considérés comme des travaux d’amélioration générant de la valeur ajoutée.

Des travaux peuvent avoir été entrepris dans un but tout à fait différent de celui d’apporter une valeur ajoutée au bien, comme la réparation ou la mise à niveau.

La Cour de cassation a estimé que, dans cette affaire, le travail effectué pouvait donner lieu à une rémunération pour le travail effectué, mais qu’il n’a pas généré de valeur ajoutée au bien en tant que tel.

Dans la pratique, le coclient qui effectue des travaux sur les biens indivis sur son argent personnel doit conserver toutes ses factures. Il n’est pas impossible de réclamer un remboursement pur et simple à la succession ou aux indivis, à l’exception de la compensation pour le temps passé.

Dans le cas où une plus-value a effectivement été obtenue au bien indivis, soit les coparticipants conviennent de l’estimation de cette plus-value, soit ils ne sont pas d’accord et un expert devrait être nommé par voie judiciaire avec l’aide d’un avocat.

Ronit ANTEBI Avocat en succession à Cannes

29 novembre 2017

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