Avez-vous déjà pensé à louer pour défiscaliser ? Comment s’y prendre et quelle solution de défiscalisation choisir lors de son investissement immobilier locatif ? Retour sur les diverses manières de défiscaliser en louant un logement suite à un investissement immobilier.
Plan de l'article
- Investissement immobilier locatif : l’astuce défiscalisation
- Investir dans l’immobilier neuf et louer avec la loi Pinel
- Louer un logement neuf en défiscalisation
- Défiscalisation, LMNP, Censi-Bouvard…
- Investir dans l’immobilier ancien pour louer
- La location en meublé, un autre moyen de bénéficier de la défiscalisation
- Les critères à prendre en compte pour choisir le dispositif de défiscalisation adapté à son projet immobilier
Investissement immobilier locatif : l’astuce défiscalisation
Quand on décide d’acheter un logement pour le louer à un locataire, on fait un choix durable. Se construire un patrimoine, préparer une retraite, penser à une transmission de patrimoine, sécuriser son foyer et sa famille… Les compléments de revenus générés par la location d’un bien immobilier sont très avantageux sur le long terme.
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Vous en avez sans doute entendu parler, les lois de défiscalisation mises en place par le Gouvernement sont là pour encourager le rebond du marché immobilier. Loi Malraux, LMNP, Loi Pinel… Quelles lois de défiscalisation sont applicables à l’immobilier locatif et lesquelles vous promettent une meilleure réduction d’impôt ? On vous guide sur votre investissement immobilier locatif en défiscalisation.
Investir dans l’immobilier neuf et louer avec la loi Pinel
La loi Pinel remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. cette loi de défiscalisation bien connue des investisseurs concerne l’immobilier neuf à destination du marché locatif. Le Pinel permet d’accéder à une réduction d’impôt sur le revenu plus intéressante qu’avec le dispositif Duflot.
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Le principe de la loi Pinel ? Vous déduisez de votre impôt une partie du montant du logement neuf que vous avez acquis, et ce, directement sur vos impôts sur le revenu. Les modalités de la loi Pinel sont les suivantes :
- Pour une location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % ;
- Pour une location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 % ;
- Pour une location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 %.
Louer un logement neuf en défiscalisation
Payer ses impôts n’est pas l’activité préférée des Français, et l’État le sait bien. En mettent à disposition des Français des dispositifs incitatifs à la fois sur l’investissement locatif et sur la défiscalisation, un système gagnant-gagnant se met en place. L’investisseur en immobilier locatif se lance dans une affaire qui lui assure une rentabilité pérenne.
Le fait que le logement soit neuf (loi Pinel) présente plusieurs avantages :
- La construction de tout logement neuf est encouragée ;
- Le locataire est rassuré sur la qualité de son futur habitat ;
- La demande en locatif est moins frileuse avec un logement neuf ;
- Le propriétaire investit dans un logement « prêt à habiter » et conforme aux normes.
Louer pour défiscaliser permet de s’assurer qu’un retour sur investissement sera fait via votre feuille d’impôts sur le revenu (sous réserve de location du logement neuf).
Défiscalisation, LMNP, Censi-Bouvard…
Les résidences de services neuves sont aussi un excellent moyen de se constituer un revenu complémentaire tout en défiscalisant. Vous avez le statut de Loueur de meublé non professionnel ( LMNP).
Le principe : vous investissez dans une résidence de services neuve (étudiant, EHPAD, tourisme) pour faire du locatif. Ensuite, vous déduisez les charges de vos recettes locatives et déduisez des loyers une partie du prix du logement.
Le dispositif Censi-Bouvard est une alternative au statut LMNP. Celui-ci vous permet d’accéder à une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans mais ne sera pas applicable à un logement neuf de tourisme. Par ailleurs, vous avez droit à une récupération de la TVA avancée à l’achat du logement. Parfait pour amorcer la défiscalisation.
Investir dans l’immobilier ancien pour louer
Si vous êtes prêt à effectuer des travaux, vous avez la possibilité avec la loi Malraux de faire votre investissement dans un logement ancien (patrimoine). Vous réalisez les travaux et bénéficiez d’une réduction d’impôt de 30 % maximum du prix des travaux.
L’investissement en monument historique est aussi possible. En fonction de votre TMI (tranche marginale d’imposition), vous bénéficiez d’un avantage fiscal de taille, surtout si vous êtes fortement imposé.
Enfin, le Cosse ancien permet aussi d’accéder à une défiscalisation intéressante. Vous vous engagez à cautionner le système du Louer Abordable, pour aider des foyers dans le besoin. L’abattement peut aller de 15 % à 85 % selon les cas de figure (social, très social, etc.).
Des plafonds de loyers et de revenus / ressources sont à respecter concernant le locataire, comme pour beaucoup de dispositifs de défiscalisation immobilière. Vous devrez impérativement louer pour une durée minimale de 6 ans. La durée minimum est de 9 ans en cas de logement très social.
La location en meublé, un autre moyen de bénéficier de la défiscalisation
La location en meublé est un autre moyen de bénéficier d’une défiscalisation intéressante. En effet, elle permet de se lancer dans la location saisonnière ou pour une courte durée.
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) autorise des amortissements sur le bien immobilier concerné et les équipements associés. Ces charges peuvent être déduites du revenu locatif imposable.
En revanche, si vous dépassez un certain seuil de revenus locatifs annuels (23 000 €), on passe au statut LMP : Location Meublée Professionnelle. Les avantages fiscaux restent conséquents mais avec des obligations supplémentaires comme l’inscription obligatoire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Les dispositifs fiscaux relatifs à l’immobilier sont nombreux. Vous devez bien vous renseigner avant tout investissement afin d’en connaître les tenants et les aboutissants. Il faut prendre soin de ne pas faire passer la défiscalisation en priorité absolue par rapport à votre projet immobilier global. Le rendement brut doit être évalué ainsi que le taux d’occupation potentiel. Des travaux doivent souvent être réalisés pour améliorer l’appartement ou la maison louée. Autrement dit : ‘pas de surprise !’
Louer pour défiscaliser peut s’avérer très rentable mais attention aux pièges qui accompagnent cette démarche. Une bonne analyse financière préalable s’impose toujours !
Les critères à prendre en compte pour choisir le dispositif de défiscalisation adapté à son projet immobilier
Avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif, vous devez bien réfléchir aux différents dispositifs fiscaux qui pourront s’adapter à votre situation. Voici quelques critères à prendre en compte pour choisir le dispositif de défiscalisation adapté à votre projet immobilier :
• Le montant du budget que vous souhaitez allouer à cet investissement.
• La zone géographique où se situe le bien.
• Les caractéristiques et la qualité du bien immobilier (ancien ou neuf).
• Les avantages fiscaux associés au choix effectué.
Il existe plusieurs systèmes de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, la loi Malraux, le statut LMNP/LMP ou encore les régimes Monuments Historiques. Chacun a ses spécificités et répondra donc mieux à certains types d’investisseurs qu’à d’autres. Vous ne devez pas vous précipiter dans un investissement qui pourrait s’avérer désavantageux sur le long terme.
À la recherche d’un dispositif de défiscalisation adapté à votre projet immobilier ? N’hésitez pas à faire appel aux professionnels compétents pour vous accompagner tout au long de vos démarches !