On ne s’y attend pas toujours, mais obtenir la mainlevée d’une hypothèque n’est pas réservé aux seuls spécialistes du droit ou du notariat. Ce processus, souvent enclenché lors de la revente d’un bien avant la fin du remboursement d’un crédit garanti par hypothèque, s’avère en réalité fréquent et balisé.
OUI. C’est aussi une pratique courante en cas de revente du bien avant la fin du remboursement du prêt garanti par l’hypothèque.
Cela dit, l’hypothèque rechargeable pourrait bien rebattre les cartes dans les prochaines années, en modifiant certains schémas établis.
Attention au formalisme : la publication de l’accord de rechargement auprès de la conservation des hypothèques conditionne la validité de l’hypothèque rechargeable. Si cette publication est oubliée, l’annulation de l’hypothèque s’impose, conformément à l’article 2440 alinéa 2 du Code civil.
1- Par accord amiable avec le créancier
Quand l’emprunteur et le créancier se mettent d’accord, la mainlevée prend la forme d’un acte authentique rédigé par un notaire. Les frais qui en découlent reviennent à l’emprunteur. Une fois signé, cet acte est transmis au service de la publicité foncière ayant enregistré l’inscription initiale. Le conservateur procède alors à la radiation grâce à une mention en marge. Dès cet instant, l’hypothèque cesse de produire ses effets et le bien redevient libre de toute inscription.
2- Par décision judiciaire
Si le créancier refuse la mainlevée, le débiteur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où a été réalisée l’inscription hypothécaire. Ce recours n’est pas automatique : il faut entrer dans l’un des trois cas prévus par l’article 2443 du Code civil. Voici dans quels contextes le tribunal peut être sollicité :
- Résiliation ou annulation de la dette : par exemple, l’emprunteur démontre qu’il a intégralement remboursé sa dette.
- Extinction ou nullité de l’hypothèque : la prescription peut être invoquée si le délai légal est dépassé.
Dans certains cas, la mainlevée partielle peut être envisagée : lorsque la valeur d’un ou plusieurs immeubles sur lesquels porte l’hypothèque dépasse de façon manifeste le double du capital restant dû, augmenté d’un tiers, il est possible d’obtenir la radiation pour l’excédent.
3- Cas particulier d’enregistrements judiciaires provisoires
Lorsque l’inscription hypothécaire a été prise à titre provisoire par décision de justice, la demande de mainlevée relève du tribunal qui a ordonné la mesure initiale.
À retenir : la charge de la preuve revient alors au créancier : c’est à lui de convaincre le juge que l’ensemble des conditions sont réunies pour maintenir l’inscription. Le débiteur, lui, peut obtenir la mainlevée judiciaire si :
- Une condition substantielle n’est pas remplie (ex : le créancier ne parvient pas à démontrer l’existence de la dette).
- Une condition de procédure fait défaut (ex : l’ordonnance du juge de l’exécution n’est pas dénoncée au débiteur dans les huit jours, comme l’exige l’article 216 du décret du 31 juillet 1992).
- Un engagement n’est pas respecté (ex : le créancier n’a pas assigné le débiteur dans le délai d’un mois à compter de l’inscription provisoire, conformément à l’article 215, alinéa 1 du même décret).
Il est également envisageable de solliciter le cantonnement de l’hypothèque provisoire si la valeur du bien excède nettement le montant garanti. Enfin, quand le tribunal rejette la créance invoquée par le créancier à l’issue du procès, la mainlevée de l’hypothèque provisoire est prononcée d’office.
À noter : toute décision de mainlevée devenue définitive doit impérativement être publiée au bureau des hypothèques, en marge de l’inscription initiale, pour produire ses effets à l’égard des tiers.
Pour approfondir : articles 2440 à 2445 du Code civil, et articles 210 à 265 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.
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