L’achat en démembrement consiste à diviser un bien entre la nue-propriété et l’usufruit. Il faut noter que cela se fait sous le système classique ou viager. Quelle que soit la forme choisie, cela revient sous la forme classique lorsque l’usufruit vient à terme. Cela dit, comment acheter des SCPI en démembrement ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir à ce sujet dans ce mini-guide.
Plan de l'article
Faire la comparaison des décotes
Les sociétés proposent des décotes lorsque vous voulez faire un achat de SCPI en démembrement. Pour le nu-propriétaire, l’opération est avantageuse. Il renonce aux loyers issus de la SCPI pendant une durée déterminée, il profitera d’une décote sur le prix lors de l’achat. Il arrive d’avoir jusqu’à 20 % comme décote sur une période de 5 ans et 32 % pour une durée de 10 ans.
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Alors, plus la durée de non-perception de loyer est longue, plus le pourcentage de la décote est élevé. Les sociétés de gestion interprètent cela comme une clé de répartition, donc une clé de répartition de 80 % vous donne environ 20 % de décote. Pour le dire autrement, pour l’acquisition d’une part de SCPI, l’épargnant n’aura à payer que 80 % de la valeur.
Notez que le taux des clés de répartitions est établi par la table des notaires. Cependant, les sociétés de gestion sont regardantes donc pour une opération d’une période de 10 ans, vous allez être en mesure d’obtenir une valeur de 77 %. Ce qui équivaut à une décote de 23 % sur la nue-propriété. Dans le même temps, une autre société vous fera 69 % et une autre 68 %.
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Multiplier les opérations d’achat
Lorsque vous avez un montant important avoisinant 100 000 euros à investir, il est conseillé de diversifier l’investissement. Il vous est possible d’acheter de façon simultanée des parts de plusieurs SCPI en démembrement. Cela peut se faire auprès de différentes entreprises de gestion.
Cette manière de faire les achats vous évite de mettre tous les œufs dans le même panier. Vous limitez ainsi les risques liés à votre investissement.
Quel est le principe du démembrement ?
Quel que soit le bien, vous avez la possibilité de faire le démembrement en deux droits selon le droit réel. Dans un premier temps, vous avez l’usufruit qui vous donne le droit de jouissance direct ou indirect en tant que détenteur. Dans le second cas, vous avez la nue-propriété qui donne à son détenteur, appelé le nu-propriétaire, la pleine propriété du bien. Ceci lorsque l’usufruit vient à terme.
Dans le contexte d’une acquisition de part de SCPI, vous avez l’usufruit qui perçoit les loyers durant la période du démembrement. Cette durée peut être temporaire comme viagère. On parle de durée temporaire lorsque celle-ci est fixée dans un intervalle de temps de trois à vingt ans.
La période viagère est celle qui prend fin lorsque l’usufruitier meurt. Le nu-propriétaire qui ne prend pas de revenus durant la période de démembrement devient de plein droit le propriétaire des parts lors de l’extinction de l’usufruitier.
Voilà ! Vous savez désormais ce qu’il faut savoir pour acheter des parts SCPI en dénombrement. Alors, ne perdez plus de temps et lancez-vous !
Les avantages fiscaux du démembrement pour l’achat de SCPI
Les avantages fiscaux liés au démembrement pour l’achat de SCPI sont nombreux et non négligeables. Effectivement, cette stratégie permet d’optimiser sa fiscalité de manière significative.
La division des droits entre usufruitier et nu-propriétaire offre une répartition avantageuse des charges fiscales. L’usufruitier supporte les impôts fonciers ainsi que les prélèvements sociaux sur les revenus générés par les parts SCPI démembrées. Quant au nu-propriétaire, il est exonéré de ces charges jusqu’à la fin du démembrement.
Le démembrement permet aussi de bénéficier d’une optimisation successorale intéressante. Effectivement, lorsqu’un bien est détenu en nue-propriété, sa valeur est considérablement réduite aux yeux du fisc pour le calcul des droits de succession. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à payer des droits excessifs sur la valeur totale du bien.
Investir dans des SCPI en démembrement offre une diversification patrimoniale pertinente. Grâce à cette stratégie, vous pouvez profiter des revenus réguliers générés par l’usufruit tout en constituant un patrimoine immobilier avec une mise de départ moins importante qu’en acquérant la pleine propriété.
Soulignons que le démembrement permet aussi de bénéficier d’une flexibilité financière appréciable. Effectivement, si vous souhaitez revendre vos parts SCPI avant la fin du démembrement temporaire ou viager, cela reste possible. Vous pourrez ainsi ajuster votre investissement en fonction de vos besoins et objectifs financiers.
L’achat de SCPI en démembrement présente des avantages fiscaux indéniables. Cette stratégie offre une optimisation tant sur le plan fiscal que patrimonial, tout en offrant une diversification intéressante. N’hésitez donc pas à vous renseigner davantage sur cette option avant de prendre une décision d’investissement immobilier.
Les précautions à prendre avant d’investir dans des SCPI en démembrement
Avant de vous lancer dans un investissement en SCPI en démembrement, pensez à bien prendre certaines précautions. Effectivement, cette stratégie présente des spécificités qu’il faut bien comprendre pour éviter les éventuelles déconvenues.
Pensez à bien choisir la société de gestion qui gère les SCPI en démembrement. Il faut s’assurer que celle-ci dispose d’une solide réputation et d’une expertise avérée dans le domaine immobilier. Une société fiable et expérimentée sera à même de sélectionner des biens immobiliers attractifs et performants pour optimiser votre investissement.
Pensez à bien lire le document de démembrement proposé par la société gestionnaire. Ce document doit être clair et précis quant aux modalités de la division des droits entre usufruitier et nu-propriétaire, ainsi que sur la durée du démembrement.
Il est aussi recommandé de faire appel à un professionnel compétent lorsqu’on envisage un investissement en SCPI en démembrement. Un conseiller spécialisé pourra vous guider efficacement dans vos choix et vous apporter une analyse objective sur l’opportunité ou non d’un tel placement selon votre situation financière personnelle.
Avant tout engagement financier, il est primordial de bien évaluer sa capacité financière afin de pouvoir assumer ses engagements vis-à-vis du paiement des parts SCPI pendant toute la durée du démembrement. Il ne faut pas négliger cet aspect car un défaut de paiement pourrait entraîner des conséquences financières préjudiciables.
Pensez à bien garder à l’esprit que l’investissement en SCPI en démembrement reste un placement immobilier et donc soumis aux risques inhérents au marché immobilier. Pensez aux fluctuations du marché et qu’il existe une certaine illiquidité pendant la durée du démembrement.
Prendre ces précautions avant d’investir dans des SCPI en démembrement vous permettra de minimiser les risques potentiels et d’optimiser vos chances de succès. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre démarche d’investissement.