La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir la propriété d’un immeuble avec le temps, sans nécessairement avoir un titre en tant que tel. La question peut se poser, par exemple, si une personne a longtemps occupé une parcelle de terrain qu’elle croit être la sienne, mais n’a pas de titre.
Auteur : Manuel St-Aubin, avocat chez St-Aubin Avocats Inc.
Date de rédaction : 2020-12
Introduction et principes généraux
Occuper un terrain durant une décennie, persuadé qu’il s’agit de sa propriété, alors qu’en réalité il appartient à quelqu’un d’autre : ce genre de situation n’a rien d’exceptionnel et cristallise toute la réalité de la prescription acquisitive. Au Québec, le Code civil ouvre une porte à quiconque, au fil des ans, détient et agit en véritable propriétaire d’un bien : le droit finit par reconnaître ses gestes, même au détriment du propriétaire inscrit sur le titre.
L’article 2910 du Code civil du Québec va droit à l’essentiel :
- 2910. La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir la propriété ou l’un de ses démembrements par l’effet de la possession.
Il suffit parfois d’un vieux plan ou d’un bornage imprécis pour enclencher ce mécanisme : une personne entretient le terrain, l’utilise, l’aménage, convaincue d’être dans son bon droit. Si elle remplit les critères issus du Code civil et des tribunaux, la prescription acquisitive peut s’inviter dans son dossier.
Revendiquer la propriété par prescription acquisitive
Certains propriétaires de fait souhaitent obtenir la reconnaissance de cette prescription devant la justice. Pour convaincre le tribunal ou pour défendre sa situation, il faut satisfaire à plusieurs exigences précises inscrites au Code civil du Québec (C.c.Q.). La possession doit répondre à des conditions strictes :
- 921. La possession est l’exercice de fait du droit de propriété, que ce soit par le propriétaire véritable ou par toute personne se comportant comme tel.
- On présume cette intention. Elle manque, la possession ne vaut rien.
- 922. Pour être reconnue, la possession doit réunir quatre critères : paisible, continue, publique et non équivoque.
La jurisprudence est claire sur ces critères : la possession doit débuter sans usage de la force, se poursuivre sans interruption marquante, être évidente aux yeux du voisinage ou des personnes intéressées, et refléter sans ambiguïté la volonté d’agir en maître du bien. En somme, occuper discrètement ou à la faveur d’un accord temporaire ne suffit pas. Il faut une attitude qui ne laisse aucun doute quant à sa volonté de détenir le terrain pour soi.
Le Code civil complète ce cadre par des présomptions qui jouent souvent un rôle décisif. On considère d’office le possesseur comme le propriétaire, et il est supposé détenir ce droit depuis que le propriétaire précédent s’est effacé. Cette mécanique facilite l’établissement des droits pour celui qui revendique la prescription, notamment lorsque les preuves se perdent ou les souvenirs s’estompent.
Pour transformer une simple possession en droit réel sur un immeuble, un délai de dix ans s’impose. Terrain, maison, chalet : la possession continue doit s’étendre sur une décennie. Passé ce cap, la prescription acquisitive prend toute sa force.
Un jugement est-il indispensable ?
Lorsque la légitimité de la possession est contestée, il arrive souvent que l’arbitrage d’un tribunal soit nécessaire. L’article 2918 du C.c.Q. résume ainsi la question :
- 2918. Celui qui a possédé un immeuble pendant dix ans ne peut en acquérir la propriété que par l’effet d’une action judiciaire.
À la simple lecture de ce texte, tout porte à croire qu’un passage devant le juge est incontournable pour que la prescription soit constatée. Mais la réalité s’avère plus nuancée. Le droit reconnaît que le passage du temps, associé à la possession utile exigée, suffit à faire naître un droit de propriété, bien avant que le tribunal ne le proclame. La décision judiciaire ne fait qu’officialiser une situation de fait, déjà acquise en pratique. Ce découplage entre possession réelle et reconnaissance formelle a été rappelé jusque dans les plus hautes instances judiciaires.
Autrement dit, un possesseur réunit déjà les attributs du propriétaire s’il a exercé sur le bien, sans heurt ni arrangement secret, une possession claire, continue et visible durant dix années complètes. La justice viendra ensuite seulement confirmer cette réalité sur le plan légal.
À retenir
La prescription acquisitive offre à toute personne qui agit en véritable propriétaire la possibilité d’être reconnue comme telle, même sans avoir formellement acquis le titre. Cette mécanique juridique est fréquemment invoquée par des voisins pour clarifier une situation foncière ou résoudre une vieille querelle de terrain. Lorsqu’un dossier aboutit devant un tribunal, les faits objectifs prennent le dessus : utilisation constante, témoignages, actes anciens, entretien du bien, travaux réalisés, tout cela pèse dans la balance.
Tout individu concerné devrait garder à l’esprit que ni les apparences, ni le temps qui passe, ne garantissent le succès d’une telle démarche sans preuves concrètes ou attitude claire. Là où les lignes de propriété semblent tracées à jamais, la prescription acquisitive rappelle que l’occupation, si elle s’inscrit dans la durée et répond à toutes les conditions, peut redessiner la carte et apporter un nouvel équilibre foncier. Reste alors à savoir qui, demain, revendiquera la terre où il a bâti ses habitudes.
NOTE : Les renseignements contenus dans cet article sont d’ordre général et ne constituent pas des avis juridiques. Pour toute question propre à votre situation, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.
RLRQ, c. CCQ-1991, p. 2875 (abrégé C.c.Q.)
Sylvio NORMAND, Introduction au droit immobilier, 2e édition, Wilson & Lafleur, 2014, p. 405.
Art. 2911, C.c.Q.
2018 QCCS 3320.
Voir par. 106 et 107.
Voir aussi par. 106 ; 922 C.c.Q.
9218-6642 Québec Inc. c. PF Resolute Canada Inc., note 4, par. 108.
Idem.
Idem.
Idem.
Art. 2918 C.c.Q.
2017 CSC 22, par. 80.
Voir aussi C.c.Q. et 468 C.p.c., notamment.
