1,4 million de fenêtres changent de main chaque année en France, mais tous les propriétaires bailleurs n’y voient pas une opportunité fiscale. Pourtant, la question mérite d’être posée, tant la réponse oscille entre espoir de déduction et rigueur administrative.
Comprendre les travaux déductibles des revenus fonciers en 2025
Lorsqu’on s’attaque à la fiscalité des revenus fonciers, impossible de faire l’impasse sur la nature exacte des travaux réalisés dans un bien loué. Impossible, car tout l’enjeu se joue dans la façon dont ces travaux sont classés : amélioration, réparation, ou entretien. Cette distinction, parfois subtile, conditionne la possibilité d’une déduction fiscale sur les loyers encaissés lorsque l’on opte pour le régime réel.
En 2025, la règle ne bouge pas : seules certaines dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Pour y voir plus clair, voici les grandes catégories concernées :
- Les travaux de réparation et d’entretien : ils servent à remettre ou maintenir le logement en bon état, sans bouleverser la structure initiale.
- Les travaux d’amélioration : ils rehaussent le confort du bien sans en changer la destination (par exemple, installer un dispositif de sécurité ou améliorer l’isolation).
À l’opposé, tout ce qui touche à la construction, l’agrandissement ou la transformation du logement échappe à la déduction. L’administration fiscale veille de près à la façon dont sont justifiées les dépenses de rénovation pour éviter les requalifications abusives.
La déclaration passe par le formulaire 2044. Ce document rassemble toutes les charges déductibles : charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt et bien sûr, travaux déductibles. Petite précision de taille : si vous êtes au régime micro-foncier, impossible de déduire directement des travaux de rénovation, seule une quote-part forfaitaire s’applique.
En cas de déficit foncier (lorsque les charges dépassent les loyers perçus), il reste possible d’imputer l’excédent sur le revenu global, dans les limites prévues. Cet outil, bien utilisé, devient un véritable atout pour optimiser l’imposition des investissements locatifs.
Changement de fenêtres : un cas particulier parmi les travaux éligibles
Le changement de fenêtres se distingue dans la liste des travaux d’amélioration admis en déduction des revenus fonciers en 2025. Ce chantier, mêlant rénovation énergétique et confort, attire particulièrement les propriétaires bailleurs. Remplacer de vieilles menuiseries par des fenêtres à double vitrage améliore la performance énergétique du logement et répond aux standards de décence actuels.
Pour l’administration fiscale, ce type d’opération relève clairement des travaux d’amélioration à condition de ne pas toucher à la structure du bâti. Il ne s’agit pas de transformer la façade ou d’agrandir une ouverture, mais bien de remplacer à l’identique pour renforcer l’existant. Toute modification qui irait au-delà sortirait du champ des dépenses déductibles.
En 2025, déduire le changement de fenêtres exige de respecter des règles précises. Les sommes engagées peuvent être prises en compte uniquement si le bien est en location nue et soumis au régime réel. Le micro-foncier se contente, lui, de l’abattement forfaitaire.
Faire appel à un professionnel, mieux, un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), garantit la conformité fiscale et sécurise la qualification des travaux. À la clé, le montant déboursé pour le remplacement pourra être reporté dans la déclaration de revenus fonciers, sur la ligne appropriée du formulaire 2044. De quoi alléger la note fiscale, sans cumul possible avec les crédits d’impôt qui se raréfient.
Quelles conditions respecter pour bénéficier de la déduction fiscale ?
Pour que le propriétaire bailleur puisse déduire le coût du changement de fenêtres de ses revenus fonciers, plusieurs conditions se posent en 2025. Première contrainte : le logement doit être loué vide, sous le régime réel. Le micro-foncier ne permet aucune déduction spécifique pour ces dépenses d’amélioration.
Autre point : la nature des travaux réalisés. Seuls ceux qui visent à améliorer le confort ou la performance énergétique du logement sont admis dans la catégorie des travaux déductibles impôts. Toute opération assimilée à un agrandissement ou à une transformation majeure reste à l’écart. Ici, l’objectif est d’entretenir ou d’optimiser l’existant, pas de créer du neuf.
La facture du professionnel doit être limpide : elle doit détailler les prestations liées à la pose ou au remplacement des fenêtres. Privilégier un artisan RGE reste la meilleure option pour rassurer l’administration. En cas de vérification, il est impératif de garder tous les justificatifs : devis, factures acquittées, descriptifs précis des travaux réalisés.
Au moment de la déclaration annuelle, l’imputation se fait sur le formulaire 2044. Les dépenses doivent clairement apparaître dans la rubrique dédiée aux travaux d’amélioration, sans se mélanger avec les dépenses de réparation ou d’entretien ni les charges de copropriété. Cette distinction reste décisive pour éviter tout redressement fiscal.
Crédits d’impôt et aides à la rénovation : ce qui change pour 2025 et 2026
Le crédit d’impôt transition énergétique a tiré sa révérence. Depuis 2021, c’est MaPrimeRénov’ qui porte le soutien aux travaux de rénovation énergétique. En 2025, la tendance s’affirme : pas de retour du crédit d’impôt pour le changement de fenêtres dans les résidences locatives. Si MaPrimeRénov’ vise d’abord les occupants, les bailleurs peuvent aussi y prétendre, à condition de louer leur bien en résidence principale sur une durée minimale.
La TVA réduite à 5,5% reste d’actualité pour les travaux d’amélioration énergétique. Remplacer des fenêtres, installer du triple vitrage ou renforcer l’isolation ouvre droit à ce taux avantageux sur la main d’œuvre et le matériel, hors gros œuvre. Autre piste : l’éco-prêt à taux zéro, qui finance jusqu’à 50 000 euros de travaux sans intérêts si le projet s’inscrit dans un bouquet de gestes éligibles, dont le remplacement des fenêtres.
Les primes CEE (certificats d’économies d’énergie) complètent le dispositif. Elles concernent tous les propriétaires, qu’ils vivent dans le logement ou le mettent en location. Leur montant dépend du gain de performance réalisé et du niveau de revenus du foyer.
Le dispositif Denormandie s’ajoute à la liste pour les chantiers dans l’ancien assortis d’une rénovation, sous conditions strictes. La loi Pinel, quant à elle, ne prend pas en compte le changement de fenêtres seul, mais s’intéresse à la performance globale du bien.
Pour 2026, le cap se précise : la performance énergétique deviendra un passage obligé. Les aides évolueront, de plus en plus conditionnées à l’atteinte de critères précis, en accord avec la lutte contre les passoires thermiques. Les propriétaires bailleurs devront accélérer la cadence s’ils veulent préserver la valeur locative de leur patrimoine et éviter de se retrouver hors-jeu.
En matière de fiscalité immobilière, rien n’est jamais acquis. Les fenêtres ouvertes aujourd’hui sur la déductibilité pourraient bien se refermer demain, au gré des réformes. Reste à chaque bailleur de choisir la bonne serrure… et le bon moment pour tourner la clé.
