Dans un appartement partagé, il y a presque autant d’étudiants que d’employés. La réserve de colocataires potentiels est donc importante pour le propriétaire. Investir dans un appartement pour l’ameublement et la location en colocation peut apporter un bon retour. Mais attention, il y a des règles.
Investir dans un appartement partagé pour quel retour ?
Le baromètre d’appartager.com affiche un loyer moyen de 496 € par mois pour une colocation en France. Derrière cette moyenne, les écarts peuvent donner le tournis selon la ville choisie.
À Toulouse, le ticket d’entrée tourne autour de 389 € par colocataire. À l’inverse, en Île-de-France, la facture grimpe à 585 € mensuels. Nouvelle donne sur le marché : la hausse généralisée du coût de l’immobilier a fait bondir le loyer moyen de la colocation de 7 % sur un trimestre glissant.
Ces chiffres sont indicatifs. Avant d’acheter un bien pour viser ce type de rentabilité, tout investisseur doit prendre le temps d’effectuer un calcul raisonné.
Imaginons un investissement à Montpellier, où le loyer moyen en colocation atteint 417 €/mois. L’Observatoire CLAMEUR indique un loyer moyen de 13,9 €/m², soit un studio de 30 m² au prix de 417 € mensuels.
Pour séduire un colocataire, il faut généralement proposer un loyer 30 % inférieur soit autour de 290 €/mois. Un appartement de deux chambres peut alors être loué à deux personnes, chacune payant 290 €, d’où un revenu locatif annuel de 6 960 €.
En se référant au baromètre des prix immobiliers LPI eLoger, le prix moyen d’un appartement ancien à Montpellier s’élève à 3 425 €/m² (chiffres 2021). Un T3 de 60 m² coûterait alors 239 750 €, hors frais de notaire et de mutation.
Mis bout à bout, cela aboutit à un rendement brut de 2,90 % par an avant impôts et prélèvements sociaux. Ce n’est pas spectaculaire, surtout face à certains dispositifs comme la loi Pinel qui peuvent offrir davantage. Mais ce chiffre n’est qu’un repère : la réalité varie selon l’état du logement et son adresse.
À noter : la colocation a un autre atout. Le risque d’impayé se trouve dilué, car il reste rare que tous les colocataires fassent défaut en même temps.
Colocation : quelle propriété viser ?
Un étudiant désireux d’habiter seul peut s’orienter vers un studio nu et se débrouiller pour l’aménager. En colocation, les exigences changent : le logement doit être entièrement meublé et équipé, c’est la base pour attirer des candidats.
Pour proposer une offre attractive et faciliter la vie sur place, voici les équipements à prévoir :
- Une cuisine avec four, micro-ondes, réfrigérateur de bonne taille et congélateur
- Des ustensiles de cuisine en quantité suffisante et de la vaisselle pour tous
- Une table, des chaises, des rangements, quelques accessoires pratiques et un aspirateur
Côté nuit, les chambres doivent être équipées de volets, de rideaux et d’espaces de rangement, une commode fermant à clé peut rassurer. Incontournable : une literie confortable et une couette accueillante.
Mais la liste ne s’arrête pas là. Les colocataires recherchent aussi la proximité des transports, des bars et des quartiers vivants. Ces secteurs, très demandés, font grimper les tarifs mais offrent aussi de meilleures perspectives de valorisation à terme.
Le baromètre d’appartager.com indique par exemple que pour chaque offre de colocation à Nantes, il y a 6,3 candidats. À l’autre bout du classement, Nice attire 2,6 colocataires par annonce.
Choisir la colocation, c’est renverser la logique : le propriétaire devient celui qui choisit, non celui qui attend d’être choisi. Et l’avantage fiscal ne vient rien gâcher à cette dynamique.
Fiscalité : déductions et régimes
Le bailleur qui opte pour la colocation meublée peut se tourner vers le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et choisir entre deux régimes fiscaux.
En optant pour le micro-BIC, il profite d’un abattement de 50 %. Seule la moitié des loyers entre dans le calcul de l’impôt, et les prélèvements sociaux ne s’appliquent que sur cette part.
Avec le régime réel simplifié, il a la possibilité de déduire l’ensemble des charges des loyers encaissés. Cela couvre notamment les frais de copropriété, les assurances, les frais d’entretien, etc.
Il est même possible d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Si des travaux de rénovation ont été réalisés, le déficit foncier peut venir réduire le revenu imposable.
Ces options fiscales restent valables quel que soit le schéma choisi par le bailleur : location classique ou location de courte durée.
Location meublée : un cadre légal précis
Mettre en place une location meublée nécessite un contrat écrit, établi en autant d’exemplaires que de colocataires. Ce contrat peut être rédigé de particulier à particulier ou devant notaire. Sa durée varie généralement entre un an et neuf mois si le logement accueille des étudiants.
Depuis peu, le bail mobilité permet aussi de louer pour une période de 1 à 10 mois. Dans ce cas, le propriétaire bénéficie de la garantie VISALE, activée dès le premier impayé, mais il ne peut pas demander de dépôt de garantie à ses locataires.
Il est indispensable de souscrire une assurance habitation pour couvrir les sinistres et se prémunir contre les recours de voisins ou de tiers. Les colocataires doivent eux aussi assurer leur responsabilité locative.
Pour simplifier la gestion, le propriétaire peut souscrire une assurance habitation à son nom, couvrant ainsi l’ensemble des occupants du logement.
Dans la colocation, chaque détail compte. Choisir le bon bien, anticiper les attentes, maîtriser la fiscalité et respecter le cadre légal : autant de leviers pour faire de cette forme de location un investissement qui tient la route. Sur le marché du logement partagé, seuls les plus rigoureux tirent vraiment leur épingle du jeu.
