1 mois, 2 mois, 3 mois : la loi ne joue jamais à la roulette. Quand un locataire pose sa démission, le calendrier ne s’arrête pas à la remise des clés. Résilier un bail ne rime pas avec loyer envolé. La règle, c’est que le loyer reste exigible jusqu’au dernier jour du préavis, même si le logement est déjà vide et les cartons loin derrière.
Il existe pourtant quelques failles dans cette mécanique. Relocation éclair, clauses particulières du bail : certaines circonstances permettent au locataire d’échapper à la totalité du paiement prévu. Mais gare aux oublis, un impayé durant le préavis peut coûter cher : dépôt de garantie amputé, voire convocation au tribunal. Et selon que le logement est nu ou meublé, les contours de la règle diffèrent. Chaque formule possède ses subtilités.
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Ce que la loi prévoit sur le paiement du loyer pendant le préavis
Le paiement du mois de préavis par le locataire n’est pas une option : c’est la loi du 6 juillet 1989 qui pose les bases. En pratique, dès que le locataire donne congé, la règle s’impose : le loyer doit être réglé jusqu’au terme du délai de préavis. Peu importe qu’il s’agisse d’un, deux ou trois mois, tout dépend du bail et du secteur géographique.
Réduction de préavis ? Mutation, perte d’emploi, première embauche, logement situé en zone tendue : la loi Alur a balisé ces situations. Mais quelle que soit la cause, la résiliation du bail ne dispense pas du loyer préavis jusqu’à la date finale prévue. Le contrat de location ne peut, sauf relocation anticipée actée par écrit, priver le propriétaire de ce paiement.
Voici ce qu’il faut retenir concernant le calcul du loyer pendant le préavis :
- Le loyer du préavis peut être calculé au prorata si le locataire quitte les lieux avant la date butoir, à condition que le propriétaire ait récupéré les clés ou reloué immédiatement.
- Un état des lieux d’avance n’exonère pas le locataire du paiement si la remise des clés n’a pas été formalisée ou si le logement n’a pas été reloué.
La loi locataire protège les droits du bailleur, mais laisse une porte ouverte au locataire en cas de relocation rapide. Tout écart aux règles doit être écrit noir sur blanc et conservé comme preuve. La lettre de congé et le respect du délai de préavis sont les deux piliers de la fin du bail.
Locataires : quelles obligations jusqu’à la fin du préavis ?
Jusqu’au dernier jour du préavis, le locataire doit tenir ses engagements. L’un d’eux saute aux yeux : le paiement du loyer et des charges se poursuit, même si le logement est déjà vide. Le bail ne prend fin qu’à la remise des clés après l’état des lieux de sortie.
Mais l’histoire ne s’arrête pas là. Le locataire doit aussi maintenir le logement en bon état. Une fuite non signalée, une dégradation ou un entretien négligé : toute anomalie repérée lors de l’état des lieux pourra être déduite du dépôt de garantie. La date de l’état des lieux de sortie marque officiellement la restitution des clés, que ce soit en main propre ou par courrier recommandé. Tant que cette étape n’est pas franchie, le locataire reste redevable du loyer.
Pour y voir plus clair, voici les principales obligations à respecter pendant le préavis :
- Lettre de congé : envoyée selon les modalités requises (le plus souvent en recommandé avec accusé de réception), elle déclenche le début du préavis.
- Paiement du loyer du locataire : la régularité des versements ne souffre aucune exception, sous peine de déclencher des poursuites du propriétaire.
- Remise des clés : cette étape, associée à l’état des lieux, met officiellement fin aux obligations du locataire.
La rigueur sur ces points réduit le risque de conflit. Jusqu’à la restitution des clés, le bailleur garde un droit de regard ; le locataire ne peut tourner la page qu’une fois toutes les formalités accomplies.
Cas particuliers et exceptions qui peuvent modifier le paiement du loyer
Le paiement du loyer durant le préavis n’est pas figé : certains contextes, expressément prévus par la loi du 6 juillet 1989 ou la loi Alur, viennent raccourcir le préavis ou en modifier la portée financière.
En zone tendue, par exemple, le délai de préavis d’une location vide tombe automatiquement à un mois. Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille : la règle est appliquée d’office. Même principe pour les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH : leur situation sociale légitime un préavis ramené à 30 jours.
Voici quelques circonstances particulières qui peuvent influer sur le paiement du loyer :
- Mutation professionnelle : si le salarié est envoyé à plus de 70 km, il bénéficie d’un préavis réduit à un mois, quels que soient les termes du bail.
- Perte d’emploi ou premier emploi : après signature du contrat de location, ces événements ouvrent droit au préavis réduit.
- Bail mobilité et bail étudiant : ici, la souplesse prime. Préavis d’un mois systématique, même hors des grandes villes, pour cause de stage, mutation ou fin d’études.
Reste un point décisif : la date de remise des clés sert toujours de référence pour déterminer le dernier jour de loyer dû. Si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis et que le bailleur reloue dans la foulée, la cour de cassation tranche : l’ancien locataire n’est plus tenu de payer pour la période où un nouvel occupant est installé. Les situations sont à apprécier au cas par cas, la jurisprudence évoluant à chaque nouvelle décision de justice.
Loyers impayés en période de préavis : conséquences et solutions possibles
Si le locataire fait l’impasse sur le loyer dû pendant le préavis, la tension grimpe vite. Le bailleur a toute latitude pour exiger le paiement, même après restitution des clés. Le locataire demeure redevable du loyer et des charges jusqu’au dernier jour du préavis, sauf relocation anticipée du logement, une règle confirmée par la jurisprudence.
En général, la procédure commence par une relance à l’amiable. Mais si le paiement du loyer n’arrive toujours pas, le propriétaire peut saisir le tribunal en s’appuyant sur le contrat de location et la loi du 6 juillet 1989. Le dépôt de garantie peut alors servir à combler une partie de la dette, mais il est rare qu’il suffise à solder la totalité.
Voici les étapes possibles en cas d’impayé pendant le préavis :
- Lettre recommandée avec accusé de réception : c’est la première démarche officielle pour réclamer le règlement.
- Commandement de payer remis par huissier : si le retard persiste, cette étape s’impose.
- Saisine du tribunal : ultime recours pour obtenir une décision de justice contre le locataire.
Des solutions restent ouvertes : étalement de la dette, médiation, accord amiable. Maintenir le dialogue permet souvent d’éviter l’escalade, les frais d’huissier et l’inscription au fichier des incidents de paiement. Entre fermeté et négociation, chaque partie a intérêt à trouver l’équilibre plutôt que de s’enliser dans le conflit.
L’ombre d’un préavis impayé ne s’efface pas d’un trait : pour le bailleur comme pour le locataire, mieux vaut solder les comptes et refermer la porte sur une histoire claire, que de s’embarquer dans une longue bataille. Qui voudrait quitter un logement en traînant des chaînes ?