Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que personne n’occupe depuis plusieurs mois. Jusqu’ici, selon l’emplacement du bien, vous releviez soit de la TLV, soit de la THLV. La loi de finances pour 2026 supprime ces deux dispositifs au profit d’une taxe unique applicable dès le 1er janvier 2027 : la TVLH, taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du CGI.
TVLH : une taxe qui ne remet pas les compteurs à zéro
Un point passe souvent inaperçu dans cette réforme. La vacance constatée avant le 1er janvier 2027 sera prise en compte pour la première imposition sous le nouveau régime. Autrement dit, si votre logement est vide depuis deux ans au moment du basculement, vous ne repartirez pas de zéro.
Ce mécanisme transitoire change la donne pour les propriétaires qui espéraient profiter du passage d’un dispositif à l’autre pour échapper à la majoration. La durée de vacance antérieure est reportée dans le nouveau calcul, sans interruption.
Concrètement, un logement vacant depuis 2025 en zone tendue sera directement imposé au taux de deuxième année dès 2027, et non au taux de première année. Vérifiez la date à laquelle votre bien a été déclaré inoccupé : c’est elle qui déterminera le montant de votre première facture sous la TVLH.
Zone tendue ou hors zone tendue : deux logiques fiscales distinctes
La fusion des taxes ne signifie pas un régime identique partout. La réforme conserve une distinction nette entre les communes classées en zone tendue et les autres.
Communes en zone tendue
La TVLH s’applique automatiquement, sans délibération du conseil municipal. Tout logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition est concerné. Le propriétaire ou l’usufruitier n’a aucune démarche à accomplir pour déclencher la taxe : elle tombe d’office.
Communes hors zone tendue
La taxe reste facultative. Pour qu’elle s’applique, la commune doit voter une délibération avant le 1er octobre de l’année précédant l’imposition. Si votre commune appliquait déjà la THLV, elle devra renouveler cette délibération pour basculer dans le nouveau régime. Sans vote, pas de taxe.
Cette différence a une conséquence pratique immédiate. Si vous possédez un bien hors zone tendue, surveillez les délibérations de votre commune d’ici fin septembre. C’est le seul moyen de savoir si vous serez imposé ou non à partir de 2027.
Taux de la TVLH et cas de Paris : un signal fort
La réforme nationale prévoit des taux par défaut de 17 % la première année de vacance et 34 % à partir de la deuxième. Les communes conservent une marge de manœuvre pour voter des taux plus élevés.
Paris a déjà utilisé cette marge. Le Conseil de Paris a voté un passage à 30 % la première année puis 60 % dès la deuxième année de vacance. Ces taux, parmi les plus élevés du pays, visent à remettre sur le marché locatif un volume significatif de logements inoccupés dans la capitale.
Pourquoi ce cas mérite votre attention, même si votre bien n’est pas à Paris ? Parce que d’autres grandes villes en zone tendue pourraient suivre le même chemin. La loi leur en donne la possibilité. Si vous détenez un logement vacant dans une métropole, anticipez une possible hausse locale des taux votée avant octobre.
Critères de vacance et exonérations à connaître
Un logement est considéré comme vacant au sens fiscal lorsqu’il remplit plusieurs conditions cumulatives :
- Il est à usage d’habitation et non meublé, ou meublé de manière insuffisante pour permettre une occupation convenable.
- Il dispose des éléments de confort de base : installation électrique, eau courante, équipements sanitaires.
- Il est libre de toute occupation depuis au moins un an (en zone tendue) ou deux ans (selon l’ancien régime THLV, dont la logique pourrait être reprise localement).
Les exonérations prévues par l’ancien dispositif sont globalement maintenues dans la TVLH. Elles couvrent notamment les situations suivantes :
- Le logement est mis en vente ou en location à un prix conforme au marché, sans trouver preneur malgré des démarches actives.
- Le bien nécessite des travaux importants (gros œuvre, réhabilitation lourde) qui le rendent inhabitable.
- Le logement est vacant pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire, comme un litige successoral en cours.
Documenter vos démarches de mise en location ou de vente constitue la meilleure protection en cas de contestation. Conservez les mandats d’agence, les annonces publiées, les devis de travaux ou les actes juridiques qui prouvent que la vacance n’est pas volontaire.
Ce que cette réforme change vraiment pour les propriétaires
Au-delà de la simplification administrative, la TVLH modifie l’équilibre fiscal de la détention d’un logement vide. Trois points méritent d’être retenus.
Le premier est la fin du flou géographique. Avec deux taxes aux règles différentes, certains propriétaires ignoraient quel régime leur était applicable. Un seul cadre juridique réduit le risque de mauvaise surprise lors de la réception de l’avis d’imposition.
Le deuxième concerne le pouvoir des communes. La réforme donne aux collectivités hors zone tendue un levier fiscal qu’elles n’avaient pas toujours activé. Le nombre de communes appliquant une taxe sur la vacance pourrait augmenter dans les prochaines années.
Le troisième touche le portefeuille. À Paris, un propriétaire dont le logement reste vide deux ans paiera un taux de 60 % sur la valeur locative cadastrale. Pour les biens situés dans des arrondissements centraux, la facture peut devenir un argument décisif pour remettre le logement sur le marché ou le vendre.
La TVLH entre en vigueur au 1er janvier 2027, mais ses effets se préparent maintenant. Vérifier la situation de vacance de votre bien, consulter les délibérations de votre commune et rassembler les justificatifs d’éventuelles exonérations sont trois réflexes à adopter avant la fin de l’année 2026.
