Si vous questionnez un spécialiste sur l’optimisation de la détention de biens immobiliers, il peut parler de holding SCI et vous orienter vers la création d’une holding. Avant de lui donner votre feu vert sur cette recommandation ou avant de vous décider, il serait judicieux de connaître le concept et de prendre connaissance des avantages et des risques de la holding SCI.
Plan de l'article
Rappel sur les définitions de la SCI et de la holding
Avant de s’étaler sur le concept de la holding SCI, voyons d’abord séparément le principe de la holding et de la SCI.
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Si vous avez déjà fait quelques pas dans le secteur de l’immobilier, vous devez savoir qu’est ce qu’une SCI. La SCI est le sigle pour « Société Civile Immobilière ». C’est une structure qu’on met en place pour les projets immobiliers. Pour la création d’une SCI, il faut au moins deux associés. Même si d’autres sociétés permettent la gestion de projets immobiliers, la SCI affiche de nombreux avantages, notamment sur le point fiscal.
La holding, elle, n’est pas une forme juridique, comme on le laisse croire. La SCI peut être une SAS. C’est une société qui est détenteur de titres dans d’autres sociétés : c’est ce qui fait que la holding a plus ou moins le contrôle dans ces autres sociétés. Pour vous donner une vision plus claire dans ce groupe de sociétés, la holding est la société mère et les autres sociétés où elle possède des titres sont les sociétés filles ou les filiales.
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Il faut savoir que la holding peut être passive ou active. On dit qu’elle est :
- Passive ou pure quand sa seule activité tourne autour de la détention et de la gestion des valeurs immobilières,
- Active ou animatrice quand elle exerce aussi une activité commerciale propre en plus de la gestion et de la détention des valeurs immobilières.
Alors, c’est quoi une holding SCI ?
La holding SCI est une société mère qui possède la majorité des parts sociales dans des sociétés civiles immobilières. Ces dernières sont ses filiales et elles ont pour objet l’achat, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elles ont la mainmise sur la gestion des valeurs immobilières et la holding est indirectement propriétaire de ce patrimoine immobilier.
Vous avez compris comment ça marche, mais vous pouvez être confus entre la holding SCI et la SCI. La différence entre les deux structures est dans la détention des parts. Dans une SCI, c’est vous qui avez personnellement les parts de la société. Dans une holding SCI, c’est cette dernière qui est l’intermédiaire entre les SCI et vous.
Les différents types de holdings SCI
Toutes les sociétés holdings SCI ne sont pas identiques. Dans cette collection, on a :
- La holding SCI de famille : de par son appellation, vous avez compris qu’il s’agit d’une holding familiale s’activant sur un projet immobilier. Pour faire simple, les associés ont des liens familiaux,
- La holding SCI de rachat : ici, on a une holding qui a été créée pour racheter les parts dans une entreprise. Pour ce faire, la holding emprunte de l’argent pour financer l’achat des parts dans une société. Par la suite, ce seront les dividendes versés par les filiales qui assureront le remboursement du prêt,
- La holding SCI financière : on a ici une structure qui a été créée pour acheter, détenir et gérer des participations des parts des associés dans des filiales.
Comment fonctionne la holding SCI ?
De par la définition et les différents types de holding présentés ci-dessus, vous l’avez peut-être deviné : la holding et les filiales ont chacune une personnalité morale et un patrimoine personnel. Autrement dit, ce sont des sociétés bien distinctes.
Pour ce qui est du principe de fonctionnement, c’est assez simple : les filiales font des revenus sur leurs activités immobilières et la holding les perçoit par les liens capitalistes. Pour vous donner une idée plus précise :
- Les filiales SCI disposent d’un patrimoine immobilier qu’elles font tourner,
- Elles génèrent ainsi des bénéfices que les associés vont percevoir,
- La holding, étant un des associés, perçoit aussi une partie de ces bénéfices.
Les avantages de la holding SCI
La holding SCI affiche différents avantages sur différents plans. Si on se penche sur le plan fiscal, cette structure peut bénéficier des régimes fiscaux bien intéressants. La holding SCI peut opter pour :
- Le régime fiscal mère-fille qui permet l’exonération de taxes sur les titres que la holding reçoit de sa filiale à hauteur de 95%. On ne risque pas là une double imposition des bénéfices. Il est à préciser que si la holding a plusieurs filiales, seule une de ses filiales sera concernée par cette exonération. Si ce régime vous intéresse, vous ne pouvez en bénéficier que si votre holding a au moins 5% des parts dans la filiale et que la holding et la filiale sont soumis à l’IS,
- Le régime de l’intégration fiscale qui permet la globalisation de l’impôt sur les bénéfices. Pour faire simple, en cas de déficit de la holding, ses filiales peuvent couvrir ce déficit par leurs bénéfices. Ce régime s’accompagne aussi d’une exonération d’impôt sur les dividendes. Comme pour le régime précédent, il y a des conditions pour profiter de ce régime de l’intégration fiscale. Pour ce cas, la holding doit avoir 95% des parts des filiales intégrées et l’IS doit être l’impôt appliqué dans les deux structures.
Du côté financier, la holding SCI affiche aussi un autre avantage. Elle peut utiliser 95% des dividendes pour rembourser les dettes de sa fille. Si la holding a plusieurs filiales, il est possible de mettre en place des montages financiers entre elles. Il est par exemple possible de signer des conventions de trésorerie pour s’assurer qu’aucune filiale ne manque de trésorerie.
Sur le plan juridique, la création d’une holding SCI se fait avec plusieurs démarches, mais l’avantage est plus sur l’entrée des investisseurs. En effet, on peut faire appel à plusieurs investisseurs, et ce, sans perdre le contrôle de la filiale. On peut alors céder des titres de la holding. Même s’il y a d’un côté la holding et de l’autre les filiales, la gestion n’est pas si complexe. D’ailleurs, les professionnels vous le souligneront : la gestion d’une holding SCI est simplifiée. On peut se permettre de mutualiser la gestion ou la comptabilité du groupe.
Attention aux inconvénients …
Convaincu par la création d’une holding SCI ? Ne vous précipitez pas trop : il serait judicieux de prendre connaissance de ses inconvénients pour mieux vous préparer. Si de nombreux investisseurs s’orientent vers la holding SCI, c’est pour ses avantages fiscaux. Oui, on peut se permettre d’optimiser la fiscalité du groupe et le risque réside dans le fait qu’on peut croire une fraude fiscale. Il faut donc bien faire attention pour ne pas s’attirer les foudres de l’administration fiscale.
Même si vous avez des experts dans votre groupe, vous devez également faire intervenir un Commissaire aux comptes pour valider les comptes de votre holding SCI. Vous pourrez ainsi consolider les comptes comme si la holding et les filiales ne faisaient qu’une seule et même entité.
Même si la liste des avantages de la holding SCI est longue, il faut savoir que ce n’est pas forcément la module la plus appropriée pour votre projet. Ce type de structure est recommandé pour la gestion d’un patrimoine immobilier d’une importante valeur. Ceci dit, si vous n’avez qu’un seul immeuble, ce n’est pas la forme la plus adaptée. Vous devez également savoir que pour cette structure, la responsabilité des associés est assez floue, voire indéfinie. Ceci dit, votre patrimoine personnel n’est pas vraiment à l’abri.
La création d’une holding SCI
Il y a différentes manières de créer une holding SCI. Vous pouvez par exemple la créer et la rendre légale à partir d’une SCI qui tourne déjà et qui vous appartient. Dans ce cas, la holding devra faire un apport dans la SCI. Il est aussi possible de la constituer en montant une structure à part pour faire par la suite l’acquisition de participations dans des SCI existantes ou nouvellement créées.
Peu importe la manière par laquelle la holding sera constituée, il y a des démarches à suivre pour sa légalisation. On doit :
- Rédiger les statuts de la holding : là, il serait judicieux de faire appel à un professionnel pour ne pas créer la confusion au niveau de l’objet social,
- Constituer et déposer le capital social : pour la holding SCI, les apports doivent être des titres des sociétés des filiales. Même si on ne parle pas ici d’argent, ces titres doivent être déposés et enregistrés auprès d’un établissement bancaire ou d’un notaire,Publier une annonce légale : vous devez aviser le public de la création de votre holding SCI à travers la publication dans un journal d’annonces légales,
- Déposer un dossier d’immatriculation : à ce stade, vous avez déjà défini la forme juridique de votre structure. Il faut alors rassembler les pièces justificatives relatives à la création de celle-ci. Il faut par exemple remplir et signer le cerfa M0. Vous devez par la suite passer au greffe du tribunal de commerce où se trouve le siège de votre structure pour déposer votre dossier.