Le marché immobilier de Marrakech aborde 2026 dans un contexte particulier. La perspective de la Coupe du Monde 2030, l’application progressive du décret sur la location touristique et une hausse des prix amorcée depuis 2023 redessinent les conditions d’achat d’un appartement dans la ville ocre. Les données disponibles permettent de poser un état des lieux, même si plusieurs variables restent difficiles à quantifier à ce stade.
Décret sur la location touristique : le filtre réglementaire que les acheteurs sous-estiment
Le décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023, pris pour l’application de la loi 80-14 sur les établissements touristiques, commence à produire ses effets concrets à Marrakech en 2026. Son interprétation pour les appartements et riads exploités en location courte durée via Airbnb ou Booking modifie la donne pour quiconque achète dans une optique locative.
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Ce décalage entre la publication du texte et son application terrain crée un marché à deux vitesses pour les appartements à Marrakech. Les biens déjà structurés et prêts à se mettre en conformité gagnent en valeur, car ils offrent une sécurité juridique aux investisseurs. À l’inverse, les appartements exploités de manière informelle deviennent plus difficiles à monétiser à moyen terme.
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Un point technique mérite une attention particulière. Le décret introduit une disposition spécifique pour le bâti ancien sans permis d’habiter, situation fréquente à Marrakech. Il est désormais possible de remplacer le permis d’habiter par une attestation d’un ingénieur spécialisé certifiant la stabilité structurelle, la sécurité et la conformité incendie du bâtiment.
Concrètement, cela ouvre une fenêtre d’opportunité sur des appartements anciens techniquement sains mais jusqu’ici bloqués administrativement. Pour un acheteur averti, ces biens représentent un segment où la négociation reste possible, à condition de budgéter l’expertise technique et la mise en conformité.
Prix des appartements à Marrakech en 2026 : ce que disent les données disponibles
La demande étrangère pèse lourd dans la dynamique des prix. Le Maroc combine un cadre fiscal attractif et un coût de la vie modéré, ce qui attire une part significative d’acheteurs européens sur le marché des appartements et des villas.
Les retours terrain divergent sur le rythme de la hausse pour 2026. Plusieurs facteurs poussent les prix à la hausse :
- Les investissements en infrastructures liés à la Coupe du Monde 2030, qui améliorent l’accessibilité et l’attractivité de la ville
- Une offre de biens neufs en augmentation, mais concentrée sur le moyen et haut de gamme
- La pression locative saisonnière qui maintient l’intérêt des investisseurs pour le rendement
En revanche, le contexte économique mondial reste incertain, et la capacité du marché à absorber l’offre nouvelle sans correction n’est pas garantie. Les données disponibles ne permettent pas de conclure sur l’amplitude exacte de la hausse attendue en 2026.
Rentabilité locative d’un appartement à Marrakech : écarts entre quartiers
Tous les quartiers de Marrakech ne se valent pas en matière de rendement locatif, et l’écart tend à se creuser. Un classement stratégique des zones d’investissement pour la période 2026-2030 fait ressortir des profils très différents selon l’usage visé (résidence principale, location longue durée, location touristique).
La médina reste le territoire des riads, avec des rendements locatifs bruts parmi les plus élevés de la ville, portés par la location courte durée. Le Guéliz et l’Hivernage attirent une clientèle d’acheteurs recherchant un cadre plus urbain, avec des appartements modernes dont la rentabilité dépend fortement du taux d’occupation.
Les zones périphériques proches des golfs ou des nouvelles routes d’accès bénéficient de prix d’achat plus bas, mais la demande locative y est plus saisonnière. Pour un acheteur qui cible la rentabilité, le différentiel entre un appartement conforme au décret sur la location touristique et un bien non régularisé peut représenter un écart de rendement significatif sur trois à cinq ans.
Acheter un appartement à Marrakech en 2026 : les questions à trancher avant de signer
La décision d’achat dépend de variables que les analyses de marché ne tranchent pas à la place de l’acheteur. Avant de se positionner, plusieurs points méritent un examen concret :
- Le statut administratif du bien : permis d’habiter, titre foncier, conformité au décret 2-23-441 pour un usage locatif touristique
- L’horizon d’investissement : un achat en 2026 dans une perspective de revente avant 2030 parie sur la hausse liée à la Coupe du Monde, avec le risque d’une correction post-événement
- La fiscalité applicable : les règles diffèrent selon la résidence fiscale de l’acheteur et le type d’exploitation du bien
- Le coût réel d’entrée : frais de notaire, droits d’enregistrement, éventuels travaux de mise en conformité
L’offre immobilière à Marrakech reste abondante en 2026, ce qui laisse une marge de négociation sur certains segments, notamment les appartements anciens ou les biens restés longtemps en vente. La pression haussière n’efface pas les opportunités de négociation pour qui dispose d’un dossier solide et d’une connaissance précise du quartier visé.
Le marché de l’appartement à Marrakech en 2026 n’est ni une évidence ni un piège. La hausse des prix est réelle mais inégale selon les quartiers et les typologies de biens. Le décret sur la location touristique redistribue les cartes entre biens conformes et biens informels.
Pour un acheteur qui intègre ces paramètres réglementaires et vérifie le statut juridique du bien avant toute offre, Marrakech reste un marché où les fondamentaux (tourisme, infrastructures, demande étrangère) soutiennent la valeur à moyen terme.
