Le conditions de la loi Pinel ont été conçus pour s’adapter à la plupart du marché locatif français. Qualité énergétique du logement, situation géographique, plafond de loyer, les règles sont nombreuses mais simples. Voici ce que vous devez faire pour être éligible au régime.
Plan de l'article
1- Choisir le bon programme immobilier
Logements neufs ou anciens
La loi Pinel vise les logements neufs et anciens. Cependant, les nouvelles maisons sont exclues de l’appareil, seulement appartements neufs et VEFA sont maintenant inclus.
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Logement ancien doit avoir fait l’objet de fonctionne de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le projet doit être achevé le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du bâtiment.
Exemple : un local est acheté le 15 février 2021 et rénové pour être loué selon les conditions de la loi Pinel, doit être prêt le 31 décembre 2023.
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S’il s’agit d’un logement que vous construisez, il doit être complété en 30 mois après la date d’obtention du permis de construire.
S’il s’agit d’un logement en VEFA (vente en condition d’achèvement futur), il doit être complété dans le 30 mois qui font suite à la signature de l’acte final de vente.
Pour information : dans le cadre du financement d’une construction ou d’une rénovation, la banque propose un écart de paiements mensuels jusqu’à la remise des clés. Une formule pratique, mais comprend le paiement des intérêts intercalaires.
Emplacement
La première condition pour qu’un complexe immobilier soit éligible à la loi Pinel, est de se trouver sur la bonne zone géographique. Seuls 3 domaines sont concernés :
- Zone A : quelques villes de Paris et de Genève française, la Côte d’Azur, ainsi que d’autres communes tendues.
- Zone A bis : Paris et 76 communes en sa région.
- Zone B1 : quelques communes de la Grande Croonne parisienne, des départements d’outre-mer, ou plus généralement des villes où les loyers et les prix du logement sont élevés.
Soyez prudent, même dans ces domaines, il y a de bons et de mauvais plans.
Prix de vente
Les conditions de remise fiscale de la loi Pinel s’appliquent sur un prix plafond :
- 300.000€ maximum pour le prix de vente.
- 5500 €/m² maximum.
Un investisseur qui achète une maison au-delà de ces limites sera toujours admissible au régime, mais l’exonération fiscale ne s’appliquera qu’en dessous des plafonds.
Pour information : selon le Commissariat Général au Développement Durable, au 3ème trimestre 2020, les prix des appartements neufs variaient de 3 690 €/m² à 6 816 €/m² selon les zones, consultez le rapport ici.
2- Conditions de location en droit Pinel
Date limite
La location d’un logement Pinel doit intervenir au plus tard :
- 1 an après la date d’achèvement du bâtiment, pour les constructions, les rénovations et les achats à VEFA.
- 1 an après l’acquisition de logements neufs et déjà construits.
Revenu locataire
Le revenu de toutes les personnes destinées à occuper les locaux ne doit pas dépasser le plafond en vigueur.
Par exemple, dans zone B1 un couple avec une personne à charge ne doit pas recevoir plus de 50 349€ par an. Cela représente 2098 €/mois par personne, ce qui correspond à la majorité des ménages.
Louer plafond
Les conditions de la loi Pinel comprennent le loyer calculé sur la base d’un plafond, mais qui peut être augmenté en fonction de la superficie du logement :
- Domaine A : 12,95 €/m² .
- Zone A bis : 17,43 €/m² .
- Zone B1 : 10,44 €/m² .
Ce loyer peut être augmenté selon la formule mathématique suivante : 0,7 (19/superficie). Par exemple, un appartement de 50 m² dans la zone A peut être loué jusqu’à 1,08 supplément, soit jusqu’à 13,98€ m².
Utilisation du logement
Une autre condition importante de la loi Pinel est que le locataire doit faire du logement sa résidence principale, c’est-à-dire lorsque :
- Il réside habituellement et efficacement avec sa famille.
- Il y a le centre de sa intérêts professionnels et matériels .
Pour information : la loi Pinel permet à l’investisseur de louer à ses ascendants et descendants. Ils ne doivent pas faire partie de leur maison fiscale, leurs revenus doivent être conformes aux barèmes.
3- Respecter les périodes de location
La condition de remise fiscale en droit Pinel est la fourniture de logements sur le marché locatif pour au moins :
- 6 ans,
- 9 ans,
- 12 ans.
Le investisseur peut donc louer 1ère à 6e année et quittez l’appareil en 7e année. Il sera alors libre d’appliquer des loyers au-delà du plafond, à condition qu’ils changent de locataire. Il peut aussi prendre en charge le logement pour son usage.
S’il la loue à partir de 7e année, il est parti jusqu’à la fin de la 9e année. Alors s’il le loue au-delà, il doit s’engager à 10e à 12e . Après la 12ème année, il n’est plus lié par aucune des obligations de la loi IPINEL.