Quelles sont les obligations pour vendre une maison ?

Promettre à la vente de votre propriété n’est pas improvisée. Une vente immobilière bien préparée est une vente réussie. D’où l’importance de prendre en compte toutes les étapes à prendre avant de procéder à la vente finale de votre maison. Parce que ce projet est crucial dans une vie, entourez-vous des meilleurs conseils est essentiel. IZI by EDF vous éclaire dans cet article sur la façon de vendre votre maison dans les meilleures conditions

Résumé

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  • Étape préliminaire : l’estimation de la propriété
  • Procédures de vente : choix des supports et des intermédiaires
  • Importance d’entrer dans la peau du futur acheteur
  • Étapes pour vendre une maison et le choix du notaire
  • Vente immobilière : quelles informations le vendeur doit-il transmettre à l’acheteur ?
  • Transaction immobilière : pièces à fournir par l’acheteur et le vendeur
  • Vente d’une maison : les formalités du dossier de diagnostic technique
  • Signature du contrat de vente entre le vendeur et l’acheteur
  • Procédures pour vendre une maison et offre de prêt pour l’acheteur
  • Qu’en est-il du droit de préemption de la municipalité
  • Procédures pour vendre votre maison : l’acte de vente
  • Certificat de vente de la propriété et remise des clés à l’acheteur

Étape préliminaire : l’estimation de la propriété

Au début, la vente de votre maison nécessite connaître le prix du marché . En effet, en offrant le bon prix, vous trouverez plus rapidement et dans de meilleures conditions. L’étape de évaluation immobilière est indispensable dans la pratique et vous permet de vendre rapidement votre maison.

Ce point de départ vous permet également de mettre en œuvre une stratégie commerciale qualitative et gagnante. Estimer la valeur d’une propriété n’est pas une petite affaire et l’intervention d’un professionnel de l’immobilier est souvent nécessaire. En effet, une bonne analyse du juste prix exige une méthodologie appropriée et suffisamment précise. Si aucune méthode ou instrument n’est utilisé, l’évaluation du prix sera faussée. Dans la vente d’une maison, comme avec tous les biens immobiliers, il n’y a pas de place pour le « grossièrement ». Pour sa part, l’acheteur essaiera toujours d’acheter l’hébergement au bon prix.

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Cela inclut la prise en compte du prix de vente pour des logements similaires dans votre , bien que le prix fluctue également en fonction des caractéristiques spécifiques de votre propriété. En effet, deux propriétés similaires situées dans le même bâtiment ne seront pas nécessairement vendues au même prix. Il en va de même pour les maisons dans le même quartier.

Procédures de vente : choix des supports et des intermédiaires

Les étapes pour vendre sa maison sont nombreuses et pas seulement la création d’un dossier technique. Il s’agit également de choisir le bon média pour les annonces et les intermédiaires appropriés à la vente.

Alors que certains choisissent de vendre leur maison directement entre particuliers, d’autres se tournent vers des agences immobilières. L’intervention d’un tel professionnel a effectivement un certain coût (environ 5% du prix de la propriété) mais un agent immobilier connaît parfaitement la loi en vigueur et les prix sur le marché. La maison peut donc être distribuée dans plusieurs agences, si vous ne choisissez pas un mandat exclusif avec une seule agence. L’agent organise le visite et met en valeur le bien grâce à son savoir-faire.

En outre, le notaire est un intervenant important dans toute transaction immobilière. Un notaire peut également vous offrir les mêmes services qu’un agent immobilier et aider l’acheteur à vérifier certains éléments avant d’acheter une vieille maison, comme neuve.

D’autres façons de vendre sont également nécessaires pour beaucoup : vente aux enchères, tontine, vente d’une maison louée ou rente viagère. Tant de possibilités qui s’offrent à vous et qui impliquent de vous informer le mieux dans ces différentes approches.

Importance d’entrer dans la peau du futur acheteur

Dans tous les cas, vendre un bien immobilier nécessite de savoir comment se placer dans la peau du futur acheteur tout en mettant la propriété en valeur. Il existe différents arguments qui affectent la sensibilité des acheteurs potentiels, tels que la proximité de la maison aux commerces et aux transports publics.

Sans oublier les photos qui sont incontournables pour le annonce. Les pièces doivent être stockées autant que possible, et les photos prises à un angle avantageux et lumineux. La propriété doit être évaluée au maximum. Ainsi, vous pouvez penser à utiliser un photographe professionnel, ce qui sera un coût mais vous permettra de gagner un temps considérable et d’avoir plus de visites.

Étapes pour vendre une maison et le choix du notaire

Bien choisir votre notaire est indispensable si vous voulez vendre votre maison dans les meilleures conditions. Ce professionnel est le garant de la sécurité juridique des ventes immobilières. En tant qu’agent public, il veille à ce que le contrat soit correctement exécuté et qu’il jouit d’une totale sécurité juridique au fil du temps. Le notaire crée un dossier contenant tous les documents indispensables à la réalisation de la vente immobilière.

Nous vous conseillons de choisir un notaire que vous connaissez déjà ou de trouver un notaire avec qui les échanges sont faciles et des explications compréhensibles. Sachez également que les deux parties (acheteur et vendeur) peut prendre différents notaires. Dans ce cas, les deux professionnels partagent des émoluments. En règle générale, l’un traitera de la promesse ou du contrat de vente tandis que l’autre s’occupera de l’acte final de vente.

Vente immobilière : quelles informations le vendeur doit-il transmettre à l’acheteur ?

Concrètement, le vendeur doit transmettre toutes les informations importantes qu’il a sur le bâtiment. La législation impose également certaines informations jugées essentielles au choix de l’acheteur. Tout manquement à ces obligations est sévèrement puni par les tribunaux.

Lorsque le vendeur cache des informations importantes, il est coupable de réticence dolosive. L’acheteur peut saisir le tribunal dans le but de réduire le prix ou d’annuler la vente lorsque cela est grave. Le vendeur peut alors être ordonné par les juges de rembourser le prix et/ou de verser des dommages-intérêts à l’acheteur pour le préjudice subi. En effet, certaines informations cachées parfois oblige l’acheteur à se déplacer et à chercher une autre maison. Dans ce cas, le vendeur peut être tenu de rembourser les frais de déménagement à l’autre partie lésée.

Transaction immobilière : pièces à fournir par l’acheteur et le vendeur

Pour vendre une maison, les étapes comprennent certaines obligations pour les deux parties. Surtout ceux pour fournir des pièces indispensables.

Du côté de l’acheteur

  • preuve d’identité, d’adresse et de situation familiale
  • informations sur le mode de financement : l’origine des contributions personnelles, les contours du prêt avec des informations sur la banque prêteuse, le montant et le taux de crédit immobilier. Sans parler des pièces justificatives si l’acheteur souscrit à un prêt relais
  • des informations sur le but du projet. Par exemple, l’acheteur doit informer le notaire s’il souhaite transformer le logement en un espace professionnel, ou s’il envisage d’effectuer un travail substantiel.

Sur le côté vendeur

  • preuve d’identité, d’adresse et de situation familiale
  • acte de propriété
  • dernier avis de l’impôt, de l’impôt foncier et de l’impôt sur le logement
  • documents relatifs aux modifications apportées au bien (autorisations de travaux, permis de construire)
  • tous les diagnostics techniques obligatoires.

Notez également que si la maison est vendue louée, le vendeur doit fournir quelques documents supplémentaires :

  • copie du bail en cours
  • preuve du dernier reçu de loyer
  • copie de l’inventaire des lieux d’entrée.

Vente d’une maison : les formalités du diagnostic technique

Quiconque souhaite vendre son appartement ou sa maison doit constituer un fichier de diagnostic complet . Les diagnostics obligatoires sont nombreux. L’achat d’une maison est donc toujours précédé par la prise en compte de tous les diagnostics immobiliers imposés par la loi.

Voici les diagnostics techniques qui seront produits par le vendeur dans le cadre des étapes pour vendre une maison :

  • état des risques technologiques et naturels . Ceci est obligatoire si votre maison est située dans une zone géographique touchée par un plan de prévention pour ce type de danger ou dans une zone touchée par la sismicité. Ce document a une période de validité de 6 mois
  • situation d’exposition au bruit . Surtout lorsque la maison est située dans une zone de bruit près d’un aéroport
  • énergie de diagnostic de performance , indispensable dans toutes les situations. Chaque logement a son propre label énergétique et lui permet d’être placé dans un niveau de classement. Une autre étiquette mentionne le niveau des émissions de gaz à effet de serre provenant du bien. Les recommandations accompagnent le diagnostic pour améliorer la performance énergétique du logement. Ce document a une durée de validité de 10 ans
  • Installations intérieures de gaz et d’électricité , si ces derniers ont plus de 15 ans. Ces documents sont valables pour 3 années
  • risque d’exposition au plomb , lorsque la maison a été construite avant 1949
  • diagnostic amiante , lorsque le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
  • Termites de diagnostic , si la propriété est située dans une zone à risque (comme estimé par décret préfectoral).

Remarque : une maison d’habitation doit avoir un système de chauffage pour être vendue à un acheteur. Si ce dernier ne fonctionne pas, c’est une violation de l’obligation légale de délivrer la chose. L’acheteur peut agir sur cette base pour obtenir une indemnisation du vendeur.

Signature du contrat de vente entre le vendeur et l’acheteur

La signature de la promesse ou du contrat de vente permet au vendeur d’inclure le contrat dans un contrat. Le notaire, l’acheteur et le vendeur sont présents. Ainsi que l’agent immobilier si ce dernier agit comme intermédiaire pour la transaction immobilière.

La promesse de vendre ou de compromettre contient des informations essentielles telles que :

  • adresse de la maison, objet de vente
  • Domaine de droit Carrez
  • description complète du bien immobilier
  • des renseignements sur l’identité des deux parties, y compris leur état matrimonial
  • origine de la maison, et la date de l’ancien acte de vente
  • prix d’achat et toutes les conditions de vente
  • Date estimée pour signer l’acte final de vente.

Cependant, la promesse unilatérale de vente se distingue du contrat de vente dans le contexte du processus de vente d’une maison.

Promesse de vente unilatérale

Ce type de document est signé uniquement par le vendeur. Ce dernier s’engage à réserver la maison à l’acheteur bénéficiaire pendant une certaine période spécifiée dans le contrat. Il ne peut donc pas offrir ses biens à un autre acheteur en parallèle.

Le contrat peut tout à fait prévoir le paiement d’un déduction pour capital afin de garantir le vendeur si l’acheteur se retire. Une fois le délai dépassé, l’acheteur lève l’option en envoyant un courrier recommandé avec avis de réception. Il exprime ensuite son engagement ferme et définitif à acquérir le bien. Si le vendeur ne lève pas l’option, le vendeur conserve la déduction pour capital.

Une promesse de vente peut être écrite soit entre les deux parties seulement, par un notaire (ou plusieurs) et/ou par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

ComPROMIS COMMERCIAL

La signature d’un contrat de vente engage les deux parties, bilatéralement et non unilatéralement. Pour sa part, l’acheteur accepte d’acquérir la maison tandis que le vendeur accepte de lui transférer ses biens .

Si l’une des parties ne remplit pas ses engagements, elle est responsable des dommages et intérêts. Il est tout à fait possible de prévoir plusieurs clauses suspensives dans ce contrat et une clause prévoyant le paiement d’un acompte par l’acheteur.

Procédures pour vendre une maison et offre de prêt pour l’acheteur

Une fois le contrat de vente signé entre les deux parties, le notaire effectue plusieurs étapes en parallèle. Il faut habituellement 3 mois entre cet acte et la signature de l’acte final de vente. L’acheteur dispose d’une période minimale pour obtenir son prêt immobilier. C’est le plus souvent 60 jours en moyenne.

Le contrat de vente contient un clause suspensive l’annulation du contrat en cas de défaut d’obtention du crédit immobilier par l’acheteur. L’achat de la propriété est donc subordonné à l’obtention effective du crédit par l’acheteur. Ainsi, si la banque refuse le prêt, l’acheteur peut renoncer à l’achat et récupérer toutes les sommes versées.

A noter également que ces trois mois comprennent l’exercice du droit de préemption par la municipalité.

Notez ici que l’offre de prêt contient quelques informations importantes :

  • taux fixe du débiteur auquel l’intérêt sur les acomptes mensuels est calculé. Ce taux est indiqué en pourcentage
  • le taux effectif global annuel (APAR) comprenant tous les coûts requis pour le prêt. Elle comprend, entre autres, les frais (intervenants, traitement des dossiers, assurance emprunteur et diverses garanties) ainsi que les intérêts bancaires
  • TAEA, ou taux d’assurance annuel effectif. Plus précisément, il s’agit du coût annuel de l’assurance emprunteur
  • coût et durée de l’emprunt
  • date à laquelle les fonds sont libérés
  • contrat d’assurance emprunteur
  • montant des acomptes mensuels avec un tableau d’amortissement.

Qu’en est-il du droit de préemption de la municipalité

Si vous vendez une maison, sachez que la municipalité peut utiliser son droit de préemption pour acheter la propriété à un montant inférieur à ce que vous demandez. Ce dernier peut difficilement s’y opposer, mais peut pleinement faire valoir ses droits en la matière.

Il peut donc arriver qu’une municipalité décide d’acheter votre maison après la signature du contrat de vente. De votre côté, vous pouvez alors choisir de conserver votre propriété. De son côté, l’acheteur qui est évincé n’a aucun droit et ne peut obtenir réparation. Toutes les sommes payées sont néanmoins restituées.

Sachez également que si dans les 5 ans la municipalité choisit de revendre la maison, elle doit vous tenir informé et vous permettre de préempter à votre tour, c’est-à-dire d’acquérir la propriété en priorité. Si vous n’êtes pas intéressé par l’achat de votre ancienne maison, la municipalité offrira alors la vente à l’acheteur au moment de l’éviction de la transaction.

Face au risque de préemption, le vendeur peut utiliser ces quelques conseils judicieux :

  • se renseigner bien avant de vendre sa maison. Pour ce faire, n’hésitez pas à contacter les services d’urbanisme de votre résidence mairie pour savoir si votre logement est situé dans une zone de préemption
  • ne pas entreprendre travail important sans confirmation préalable. Avant d’effectuer ces travaux, il est important d’avoir une confirmation du notaire pour savoir si la municipalité a l’intention d’anticiper la propriété ou non. Si tel est le cas, la municipalité ne remboursera pas les travaux effectués
  • renoncer à la vente de sa maison jusqu’à la prochaine élection municipale. En effet, si votre propriété est située dans une zone de préemption, de nouvelles élections municipales peuvent changer le jeu en modifiant les priorités de la nouvelle majorité élue.

Procédures pour vendre votre maison : l’acte de vente

Une fois que le compromis ou la promesse de vente a réussi et que l’acheteur s’est tourné vers sa banque pour un prêt immobilier, le moment est venu de signer l’acte de vente. Ce contrat est obligatoirement signé devant le notaire.

Avant le signature de l’acte final de vente , le vendeur doit remettre au notaire les autres documents demandés ainsi que le titre de titre avec historique complet de la propriété. Cela fait partie des étapes pour vendre une maison.

Note : depuis une loi du 1er janvier 2016, le notaire doit consulter le casier judiciaire de l’acheteur avant de signer l’acte authentique de vente à usage résidentiel. Cela permet de savoir si l’acheteur n’a pas fait l’objet d’une condamnation dans le but d’interdire l’achat de biens immobiliers loués. Il s’agit de lutter contre les marchands de sommeil déjà condamnés par les tribunaux.

Une fois l’acte final de vente signé entre les deux parties, le notaire publie l’acte au bureau de l’hypothèque. Cette transaction devient alors opposable à des tiers.

Certificat de vente de la propriété et remise des clés à l’acheteur

Lorsque la vente de la maison prend fin, cela signifie que l’acheteur prendra possession du logement et qu’il pourra donc s’y installer durablement. Le vendeur donne à l’acheteur les clés de sa nouvelle maison, contre paiement du prix de vente. Cette dernière étape est obligatoirement effectuée au bureau du notaire. Ce dernier donne aux deux parties un certificat de vente.

Il est considéré qu’il faut environ un an pour que l’acheteur reçoive son titre ainsi que le relevé final des frais de vente. Le notaire produit ces documents une fois rempli toutes les formalités de la publicité avec les services de publicité terrestre.

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