Aujourd’hui, je propose une étude de cas complète d’ un client qui a fait son premier investissement immobilier locatif. Par souci de simplicité, je voudrais simplement mentionner Vincent sachant que Vincent a fait cet investissement avec son ami. Comme vous le savez, il est beaucoup plus facile de commencer quand votre conjoint vous soutient !
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Ils ont réalisé un rendement brut de 9,63 % sur leur premier investissement. Pas mal, non ?
Vincent est membre de mon programme « Je succède à mon premier investissement locatif », une formation dans laquelle j’explique étape par étape comment investir dans l’immobilier rentable et sa première opération est intéressante.
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Lors d’une discussion dans le forum privé réservé aux membres de la formation autour de l’investissement immobilier de loyer VincentOne temps dit : « Hé, c’est l’investissement que j’ai fait ! ».
J’ ai rencontré Vincent et son ami pour parler decomment s’est passé son investissement immobilier dans le loyer, parce que ce n’est jamais facile de commencer.
Vincent est un jeune investisseur. À environ 25 ans, son entourage ne comprend pas nécessairement son approche. Pourquoi investir alors qu’il n’a pas acheté sa résidence principale ? Mais il est déterminé ! Il a suivi plusieurs cours de formation pour apprendre à faire un investissement immobilier locatif alors qu’il était étudiant.
Son objectif est clair : être prêt à la fin de ses études, dès qu’il a un revenu qui lui permet d’aller à la banque.
Son idée d’investir n’est pas hier parce qu’il sait que c’est un moyen de s’enrichir. Pas assez simple pour que les revenus du travail ne soient plus aussi importants à long terme. Il comprenait que son travail lui permettrait de vivre, mais que ce qu’il ferait ensuite le rendrait riche .
Son premier investissement n’a pas étépuis le résultat de l’affaire. Vincent savait quoi éviter et surtout quoi obtenir . Il connaissait les chiffres à regarder. Il a surtout fait ce que font les investisseurs intelligents : il a développé un réseau.
Vincent sait aussi une chose : il faut d’abord construire une épargne de précaution pour investir pacifiquement. Puis il commence là pour se sentir prêt et aussi présenter un bon profil à sa banque.
Une des premières décisions a été de ne pas investir près de lui (en région parisienne) mais à Marseille, même si c’est une ville qu’il ne connaît pas. Il aurait combattu une piste ?
Pas vraiment. En fait, il compte sur son réseau .
Dans les investissements immobiliers locatifs , ce que vous savez est une chose, mais QUI vous connaissez est en fait beaucoup plus important.
Voici l’appartement qui lui est offert :
Plan de l'article
État de l’appartement avant
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Pas très motivant tout ça, non ?
Mais ce qui importe, ce n’est pas la couleur de la tapisserie ou le style de la salle à manger (belle salle de bain n’est-ce pas ?). Ce qui compte, c’est le projet et les chiffres.
Vincent a utilisé la calculatrice fournie dans la formation pour simuler son investissement. Il a également choisi une niche que nous savons être rentable mais peu connue : colocataire .
Extrait du calculateur de rentabilité immobilière
Cette niche présente plusieurs avantages. Le premier est que c’est un produit rare et attrayant qui est rentable. La seconde est qu’elle nécessite peu d’intervention en ce qui concerne la location saisonnière. Enfin, la taxe est bénéfique parce que Vincent peut bénéficier du régime meublé et de l’amortissement qui en résulte pour réduire les impôts.
Le projet est alors de faire de ce grand appartement un appartement pour 3 personnes. Bien sûr, tout se fera d’une manière moderne et élégante pour attirer les meilleurs locataires .
Un loyer d’investissement immobilier rentable
L’ appartement mesure 69 m² et se trouve Boulevard National. C’est une route qui n’a pas une bonne réputation que Mavincent sait. Ce qu’il voit, c’est la proximité des collèges, un facteur clé pour ses locataires. La localisation signifie aussi qu’il y aura peu de concurrence !
Pour fixer le prix de la chambre, il est basé sur des informations très simples : le prix d’une chambre dans une résidence étudiante à proximité. La différence de taille entre la résidence étudiante et son produit est que l’appartement est chaleureux, agréable et crée un effet favori immédiat. Un locataire aura alors le choix entre une chambre dans une résidence étudiante très classique ouparfois morose et une chambre dans un appartement moderne au même prix. Qu’est-ce que tu crois qu’il va faire ?
Vincent emprunte la totalité du montant à la banque : 86 000 euros pour l’appartement, 8 000 euros pour les frais de notaire, 10 000 euros pour son contact gérant le projet, 27 000 euros pour le plus de travaux quelques détails.
Au total, il contribue 140 000€, verse une contribution de 13 000€ et demande à la banque un montant de 127 000€.
Cela en fait un paiement mensuel de 620/mois. Vous prenez en charge l’électricité et l’internet. Les loyers entrants sont €1140 par mois ou la rentabilité brute (tous frais d’achat inclus) de 9,63%.
La rentabilité nette avant impôt est de 6,57 %. Pas mal pour un premier investissement ?
Il choisit de commencer. Plusieurs mois de travail plus tard, voici le résultat :
État de l’appartement après
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Tu reconnais que ça te donne envie, non ?
Cependant, le projet n’était pas simple et fluide. C’est de l’immobilier. 9 fois sur 10, vous aurez des surprises comme Vincent (regardez la vidéo, racontez ce qui est arrivé). Il a failli abandonner plusieurs fois, donc parfois c’est intimidant.
Peu après, Vincent a trouvé le premier locataire. Les autres l’ont suivi. Son colocataire est plein et il est heureux !
Son premier investissement est un flux de trésorerie positif. Ça veut dire qu’il paie tous les mois. Vincent peut se préparer en toute sécurité pour un autre investissement et sa banque le suivra sans heurts parce qu’il n’est pas endetté, il a en fait un atout qui lui apporte de l’argent.
A ce rythme, Vincent peut rapidement se retrouver avec 3 ou 5 appartements générant des revenus supplémentaires avant même d’avoir le temps d’acheter sa résidence principale !
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