Comment calculer loyer Pinel 2021 ?

Si vous achetez une propriété sous l’appareil Pinel dans le but de la louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela signifie que vous ne pourrez pas réclamer le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. Nous faisons le point sur ce plafond de location Pinel très complexe : quels risques s’il n’est pas respecté, comment faire le calcul, ce qu’il faut retenir pour la surface… Nous prendrons des exemples pas à pas avec un maximum de détails pour tout savoir sur ce point technique essentiel. Le BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint à la fin de l’article.

Résumé

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• Le plafond de loyer PINEL : pourquoi et comment en fonction des zones ?
• Les loyers de votre Pinel : que retenir en fonction des zones (A bis, A, B1, B2 et C) ?
• Pinel 2021 location plafond : où le trouver ?
• Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?
• Que retenir pour trouver la Surface et être en mesure de calculer le plafond de location Pinel ?
• Exemple : calcul du plafond de loyer Pinel pour les taxes.

Le plafond de loyer PINEL : pourquoi et comment en fonction des zones ?

Pour que la location soit accessible aux plus petits, le gouvernement impose aux propriétés Pinel un loyer inférieur à celui du marché. En fait, ils ont mis en place un plafonnement. Autant que vous le dites tout de suite, il n’y a pas besoin d’essayer de tricher. Par exemple, si le plafond de loyer pour votre propriété est de 500€ par mois, il est impossible de louer plus de 500€. Vous risquez la taxe requalification des réductions Pinel en cas de contrôle et, en tout cas, ne sera pas en mesure de remplir la fiche fiscale 2044EB qui est utilisée pour déclarer Pinel première année. Vous pouvez simplement noter que le plafond ne concerne que le loyer et non les frais. Vous avez votre main sur les charges mais pas sur les loyers.

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Cela dépendra de deux variables : la zone où se trouve votre propriété (a bis, a, b1, b2, c) et le surface. Nous allons détailler ces deux notions qui sont très compliquées par les autorités fiscales.

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Les loyers de votre Pinel : que retenir en fonction des zones (A bis, A, B1, B2 et C) ?

Le gouvernement a défini des zones géographiques. Selon l’emplacement de votre propriété, vous achetez un Pinel qui se trouve dans un Abis, A, B1, B2 ou C. Toulouse, Marseille… chaque ville possède des propriétés Pinel situées dans l’un des différents quartiers. Demandez à votre promoteur de connaître la région dans dont votre propriété Pinel apparaît. Les autorités fiscales ont fixé un plafond de loyer par mètre carré en fonction de la superficie. Le plafond sur le m² est comme suit

Prix maximum du loyer Pinel en 2020 par mètre carré selon la zone

C

Zone	A bis	A	B1	B2
Prix au mètre carré	17.43€	12.95€	10.44€	9.07€	9.07€

A priori, cela semble assez simple. Si ma propriété est de 50 mètres carrés et il est dans la zone B1, le calcul du plafond de loyer donne 50* 10.44= 522€ par mois ne pas dépasser. Hélas non ! C’était trop simple pour les autorités fiscales qui ont décidé d’appliquer un multiplicateur en plus du tableau ci-joint. Le calcul présenté n’est pas le bon…

Pinel 2021 location plafond : où le trouver ?

Si vous commencez à louer votre propriété en 2021, sachez que l’échelle change chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés dans le bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. Le paragraphe 150 contient le plafond pour 2021. Malheureusement, les chiffres ne parviennent qu’au mois de mars. Dans la période d’attente, nous devons utiliser la dernière année.

Pinel plafond de loyer pour les baux conclus en 2021.

C

Zone	A bis	A	B1	B2
Prix au mètre carré	17.43€	12.95€	10.44€	9.07€	9.07€

Ce calendrier sera mis à jour en mars. Je vais alors le changer immédiatement. Le reste des calculs se fait avec l’échelle de 2020 et vous ne pourrez pas utiliser l’échelle 2021 tant qu’elle n’est pas connue. Vous pouvez vérifier mon avec le texte ci-joint ci-dessus.

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

Les autorités fiscales exigent donc que le prix au mètre carré présenté ci-dessus soit conservé, mais qu’il lui applique un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé comme suit : 0.7 19/Surface

Exemple

Mr CorrigetOnImpot a acheté une propriété Pinel où la zone (concept détaillé ci-dessous) est de 50 mètres carrés dans la superficie B1.

1) Nous calculons le coefficient : 0,7 19/50 = 1,08 2) Nous appliquons le coefficient à la table précédente (10,44€ par mètre carré dans la zone B1) : 1,08 * 10.44*50 = 563.76€.

Les loyers de M. CorrigetOnImpot doivent être d’un montant maximal de 563€ par mois.

Attention à une précision primordiale, ce coefficient doit être inférieur à 1,2 ; s’il dépasse, il faut se rappeler 1.2. Il est essentiel à savoir Cette particularité si votre propriété est inférieure à 38 mètres carrés afin de ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement !

exemple

M. CorrigetOnImpot loue une propriété Pinel dans la zone B2 avec une superficie conservée de 35 mètres carrés.

1) Il calcule le coefficient : 0,7 19/35 = 1,24 2) Nous conservons seulement 1,2 et non 1,24 parce que le coefficient est plafonné à 1,2. Il est appliqué à la table des zones (9,07€ par m² dans la zone B2) : 1.2 * 9,07 * 35 = 380€.

M. devra louer un maximum de sa propriété à 380€ par mois. Si M. CorrigetOnImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en conservant le coefficient calculé de 1,24, il obtient un loyer maximal de 1,24* 9,07*35 = 393€. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec l’annulation du Pinel.

Le calcul est complexe mais reste compréhensible une fois que les exemples sont détaillée et à l’exception du coefficient plafonné à 1,2 (c’est-à-dire les marchandises d’une surface inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’êtes pas à la fin de votre douleur. Les autorités fiscales continuent de compliquer la question avec la notion de » Surface  » Je l’ai mise en évidence dans ce paragraphe pour de bonnes raisons. La superficie exacte de votre propriété Pinel ne sera pas équivalente à la superficie utilisée pour le calcul du plafond de loyer. Si votre propriété est de 40 mètres carrés, il ne sera pas nécessairement 40 que vous devrez vous souvenir et utiliser pour déterminer le plafond du loyer. Vous devrez donc prendre le temps d’identifier et de calculer la « superficie » dans le sens du calcul des plafonds de loyer.

Que retenir pour trouver la Surface et être en mesure de calculer le plafond de location Pinel ?

Les autorités fiscales précisent que la zone dans la direction du plafond de loyer signifie la surface habitable de l’habitation à laquelle la moitié des zone peut être ajoutée annexe. La superficie de l’annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il est donc nécessaire de définir la notion d’espace de vie et la notion de surface annexe.

La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, gaines, portes et fenêtres. Sont exclus la superficie des greniers inachevés, des caves, des sous-sols, des hangars, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs à l’extérieur de l’habitation, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les surfaces supplémentaires comprennent les caves, les sous-sols, les hangars, les ateliers, les séchoirs, les caves à l’intérieur ou à l’extérieur du logement, serrage, greniers et greniers convertibles, balcons, loggias et vérandas. Les parties des terrasses accessibles à l’étage ou aménagées sur des travaux enterrés ou à moitié enterrés sont conservés dans une limite de 9m². Les autorités fiscales précisent que la superficie des annexes désigne la somme des superficies réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur est Le plafond est au moins égal à 1,80 m.

Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me demander en commentaire si vous voulez de la précision.

Vous avez maintenant tous les clés en main pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

1) Déterminer la zone (S) dans la direction des plafonds. Il comprend la surface habitable la moitié des zones auxiliaires (plafonné à 8 mètres carrés). 2) Calculer le coefficient : 0.7 19/S. Le résultat est pris ou 1,2 si le résultat dépasse ce montant. 3) Calculer le plafond du loyer en fonction de la superficie via le tableau présenté.

Terminons par un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : Calcul du plafond de loyer Pinel pour les taxes.

M. Corrigetontax a acheté un studio Pinel dans la zone B1. La surface habitable est de 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés et un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut être demandé ?

1) Calculons la zone S dans la direction des loyers Pinel.

La surface habitable est de 20 m². Les surfaces auxiliaires sont 10 10 = 20. Toutefois, la moitié des annexes doit être conservée : 20/2 = 10. Il s’avère que les annexes sont plafonnées à 8 m² conservés. M. Corrigetonimpot ne peut pas conserver 10 m² en surface annexe, donc il conserve le plafond ou 8 m².

La superficie totale S dans la direction du plafond du loyer est de 20 8 = 28 m².

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

Il est 0,7 19/S ou 0,7 19/28 = 1,37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1,2. M. Corrigetonimpot doit donc conserver 1.2 dans ce cas et non 1.37.

Coefficient multiplicateur : 1.2

3) Calcul des loyers maximaux possibles selon la zone :

Dans la zone B1, un plafond de 10,44 par m² doit être conservé. Le coefficient calculé est appliqué et bien sur la surface retenue.

10.44* 28* 1.2 = 350.7€

M. Corrigetonimpot peut louer sa propriété jusqu’à 350€ par mois. Au-delà de cela, il ne pourra pas réclamer la réduction d’impôt Pinel.

Le calcul du plafond des loyers est donc un concept technique très important. Mal calculé, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en offrant un loyer trop bas.

Textes en vigueur : BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et versions ultérieures

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