La première visite d’une propriété ne permet pas estimer la valeur réelle . Cette observation permet d’apprécier l’ensemble de la pierre et d’obtenir une première idée du coût de vente annoncé. Mais chez un investisseur avisé, voici comment vous devriez calculer la valeur d’un bâtiment pour vous assurer de faire une acquisition rentable .
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Plan de l'article
Évaluation visuelle du bâtiment
Lors de la visite d’un bâtiment, vous verrez si l’état général de la propriété est compatible avec le prix d’achat annoncées par le vendeur ou l’agence immobilière. Dans ce cas, il s’agit d’un bâtiment composé de six appartements, idéalement situé dans un quartier résidentiel . Vu de l’extérieur, le bâtiment semble bien entretenu, malgré un toit qui semble dégradé et une maçonnerie fatiguée.
Après avoir fait le tour du bien, vous devez prendre le temps de visiter l’intérieur des studios. A la découverte du studio rez de chaussée, l’intérêt de l’immeuble se consolide . Les appartements équipés de grandes fenêtres sont lumineux et spacieux. De nouveaux cadres, de nouveaux parquets et de vieilles tuiles datant des années 50 dévoilent le potentiel élevé du logement .
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Absence de travaux majeurs à planifier Déjà vous permet de faire une première estimation du loyer. En outre, le bâtiment bénéficie d’un jardin en tant que partie commune, en plus de sa proximité des garages également à vendre. Donc, il est déjà possible pour vous de faire une première projection du loyer envisagé par rapport au prix d’achat . Pour rester dans une estimation de quasi-réalité, vous devez tenir compte du loyer actuel ou déjà appliqué, du taux d’inoccupation et des coûts d’exploitation.
Analyser les données pour faire référence au marché
Alors que votre calcul est aussi réaliste que possible , il est important d’analyser point par point le données que vous avez en rapport avec la propriété. Ici, pour un immeuble divisé en six appartements, le vendeur demande 540 600€. Chaque appartement comprend deux grandes chambres de 12 m², une grande cuisine et une grande salle de bains. Certains profitent d’une chaudière complètement nouvelle.
Les offres d’emploi pour un à six mois ont été louées nues à 2.700€, pour une superficie de 250 m². La taxe foncière est de 3 000€, soit environ 30 000€ de loyer par an. À ce stade, le prix de vente de la propriété est compatible avec celui du marché, mais pas rentable à première vue . Pour que l’acquisition soit intéressante, vous avez besoin renégocier le prix d’achat à la baisse. Alternativement, vous pouvez également envisager de grimper le loyer à 4 000€. Pour ce faire, location meublée est votre meilleure alternative .
Louer un appartement dans un appartement partagé vous permettra de doubler pratiquement la rentabilité de la propriété . En effet, envisager de louer une chambre à 300€, ce qui porte le loyer d’un appartement à 600€. Ce qui vous donne déjà une certaine marge par rapport à la location nue, augmentant le loyer jusqu’à près de 4 000€. Cette première estimation vous permet de fournir une marge de départ pour la discussion sur la négociation du prix d’achat .
Calculer stratégiquement la rentabilité de la propriété
Maintenant que vous avez fait la vue d’ensemble sur la valeur estimée du bien et sa rentabilité , vous devez procéder à un calcul plus concret . Ne pas être en mesure de passer un calculateur de rentabilité , voici les chiffres clés qui vous permettront de faire une évaluation pratique de votre acquisition. Ce qui vous permettra alors de négocier le prix, en fonction de la valeur qui vous semble la plus juste et la plus rentable .
En plus du prix de vente (546 000€), il est important d’accorder une attention particulière aux divers coûts d’investissement. Les frais d’intendance, les assurances, les frais d’exploitation, les frais de location et l’impôt foncier peuvent facilement augmenter vos dépenses. Ici, ces dépenses s’élèvent à près de 40 000€, ce qui est énorme.
Stratégiquement, la valeur idyllique du bâtiment devrait osciller autour de 420 000 euros. Négocier 100 000€ de moins tous les frais d’acquisition (frais d’acquisition, frais de garantie, honoraires de notaire, honoraires d’agent) vous permettrait de créer un flux de trésorerie annuel à partir de 4 000€.
Dans ce contexte, il est nécessaire de prévoir une légère rénovation, notamment entre 15 000 et 20 000 euros de mobilier. Avec une couverture de 70% des loyers, en supposant une location meublée à 600€ par chambre, vous bénéficierez d’un gain supplémentaire de 900€ par mois . Vous pouvez même atteindre une rentabilité de 10%, avec un prix d’acquisition de 321 000€, ce qui ramènerait le loyer à 4 220€. Cependant, ce cas est difficile à obtenir.
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